Зависимость «независимой» оценки объектов залога
Тема проведения оценки имущества под залог и сейчас остается актуальной как для оценщиков, так и для банков. И, наверное, в не меньшей мере – для самих заемщиков.
Напомню, что требование обязательного проведения независимой оценки имущества в случае его залога установлено статьей 7 Закона Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" №2658-III от 12.07.2001 года и отменено Законом Украины "Об ипотеке" с 1 января 2004 года.
Но проблема оценки залогов существует и по сей день. Следует отметить, что за время действия положения статьи 7 об обязательной оценке залогов, ситуация на рынке значительно изменилась. И если в 2001-2002 годах нам приходилось доказывать банкирам необходимость и целесообразность проведения оценки залогов, особенно целостных имущественных комплексов, то теперь необходимость оценки не вызывает сомнения практически ни у одного банка. Спор, скорее, вызывает понятие "независимой" оценки объектов залога. Многие банки пошли по пути создания собственных подразделений и структур для оценки объектов залога. Однако мы убеждены, что это – ошибочный путь.
Начнем с того, что каждый должен заниматься тем бизнесом, в котором он профессионал. Другими словами – каждый должен заниматься своим делом, банки – выдавать кредиты, оценщики – оценивать, в том числе и объекты залога. В пользу такого утверждения говорит тот факт, что большинство банков – это акционерные компании. В то же время менеджеры банка – это наемные работники. При невозвращении кредита, выдаче кредита без независимой оценки залога акционеры несут риски возможного банкротства банка и обесценивания своих корпоративных прав. Таким образом, независимая оценка стоит на страже интересов акционеров банка.
Вторым аспектом проблемы служит тот факт, что при оценке целостных имущественных комплексов должен быть задействован целый спектр специалистов, объединенных в одну команду – это высококвалифицированный оценщик, опытный экономист, финансовый аналитик и маркетолог. Это минимальный перечень специалистов, которые обычно привлекаются при оценке действующих предприятий (бизнеса) для того, чтобы получить обоснованную стоимость объекта оценки. Может ли банк, при такой постановке вопроса, проводить высококлассную оценку действующих предприятий? Наверняка может.
Но будет ли это экономически оправдано? Не секрет, что свои "оценочные" подразделения банки создают с целью минимизации затрат на выдачу кредитов. Для банка "свои" выгоднее, но лишь в случае, когда оценка выполняется, что называется "на глаз" одним специалистом в условиях дефицита времени. Известна не одна ситуация, когда банк "погорел" из-за некачественной оценки своего оценщика.
Банкиры называют основной проблемой работы с независимыми оценщиками – отсутствие независимости последних. Ведь оплата услуг по оценке залогового имущества осуществляется клиентами и у банков зачастую возникают сомнения в объективности оценки имущества. Трудно с этим не согласится. В последнее время рынок оценки, без преувеличения, "лихорадит". В настоящее время предложение оценочных услуг количественно превышает спрос. Чего нельзя сказать о качестве.
Здесь ситуация такова, что фирмы-однодневки с целью быстрого заработка нарушают все этические и законодательные нормы – делают заказные работы, демпингуют, естественно, игнорируя методологические основы оценки. Такое явление можно объяснить тем, что опыт и квалификация, а, соответственно и качество выполнения работы не каждого заказчика беспокоят. Но опыт показывает, что сиюминутная выгода в виде низкой стоимости услуг на оценку часто выливается в неприятности, как-то запоздалая реакция банка, когда в залог получено низколиквидное имущество по завышенной стоимости.
Эффективным методом борьбы с нечистоплотными и непрофессиональными оценщиками может быть аккредитация нескольких ведущих оценочных компаний для оценки объектов залога банка. Такая схема позволяет избежать монополизма, сохранят конкуренцию, т. е. заемщик может выбрать наиболее "удобную" для себя оценочную компанию. В тоже время, банк в предельно сжатые сроки получает отчет о стоимости, выполненный на высоком профессиональном уровне, что позволяет принимать обоснованные финансовые решения. Кроме того, разумной практикой является использование "принципа четырех глаз", когда работы независимых оценщиков выборочно подвергаются контролю внутрибанковских специалистов – это позволяет отсеивать недобросовестные оценочные компании. В пользу такой схемы говорит положительный опыт российских и западных банков, в том числе и работающих в Украине.
Автор: Ярослав Нагул, член Украинского общества оценщиков, сертифицированный оценщик
По материалам: http://uto-kiev.com.ua/in6-1.html
|
