|
Основные методы оценки земли
Основными методами оценки земли являются:
Техника сравнения продаж для оценки земли - это прямое сравнение объекта оценки с подобными земельными участками, для которых доступны фактические данные из недавних рыночных сделок. Хотя продажи являются важнее, анализ листингов и цен, предложенных за подобные участки, которые конкурируют с объектом оценки, могут способствовать лучшему пониманию рынка.
Техника застройки по частям также может применяться при оценке земли. Этот процесс основывается на предполагаемом делении конкретного имущества на ряд лотов, расчета доходов, и расходов, связанных с этим процессом, и дисконтированием конечных чистых доходов, в значение стоимости. Эта техника может быть оправданной в некоторых ситуациях, но требует ряда предположений, которые, как может оказаться, достаточно сложно ассоциировать с определением рыночной стоимости. Рекомендуется быть осторожным в обосновании соответствующих предположений, которые оценщику стоит полностью раскрыть.
Там, где прямое сравнение земельных участков невозможно, можно осторожно применить такие методы:
Распределение является непрямой техникой сравнения, которое устанавливает соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений, или некоторое другое соотношение между компонентами имущества. Результатом является мера, которая распределяет общую рыночную цену между землей и улучшениями с целью сравнения.
Экстракция является другой непрямой техникой сравнения. Она дает оценку стоимости улучшений путем применения анализа себестоимости за вычетом износа и вычета результата из общей цены других объектов сравнения. Остаток является ориентиром возможной стоимости земли.
Техника остатка для земли для оценки земли также применяет данные о доходах и расходах как элементах анализа. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который может быть получен в результате доходного использования, из которого высчитывается финансовая отдача, которая требуется от улучшений. Доход, который остался, рассматривается как таковой, что остался от земли и капитализируется в ориентир стоимости. Использование этого метода ограниченно имуществом, которое приносит доход, и есть наиболее применимым для сравнимо новой недвижимости, для которой нужно меньше предположений.
Земля может быть также оценена путем капитализации земельной ренты. Если земля способна самостоятельно приносить земельную ренту, эта рента может быть капитализирована в значение рыночной стоимости, если доступно достаточно рыночных данных. Однако стоит проявлять внимательность, чтобы не быть введенным в заблуждение специальными сроками и условиями аренды земли, которые не обязательно могут представлять конкретный рынок. Кроме того, поскольку аренда земли может длиться в течение многих лет до даты оценки, соответствующая арендная плата может быть устарелой и текущую ставку капитализации дохода может быть трудно получить.
Рынок недвижимости может быть определен как взаимодействие физических и юридических лиц, которые обменивают права на недвижимость на другие активы, обычно деньги. Конкретные рынки недвижимости определяются типом имущества, местом расположения, потенциальной прибыльностью, типичными характеристиками арендаторов, отношением и мотивацией типичных инвесторов, или другими атрибутами, которые признаются физическими и юридическими лицами, которые принимают участие в обмене недвижимым имуществом. В свою очередь рынки недвижимости являются объектами влияния широкого спектра социальных, экономических, административных и экологических факторов.
|
