ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ОЦЕНКИ ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ
Сложившаяся ситуация на рынке оценочных услуг для целей кредитования характеризуется взаимной неудовлетворенностью ключевых фигур этого рынка. Банки не удовлетворяет качество выполняемых отчетов, оценщиков - уровень оплаты за выполненную работу. При этом каждая из сторон выдвигает множество вполне обоснованных и справедливых аргументов в защиту своих позиций, которые вряд ли можно считать уместными, так как сложившаяся ситуация является вполне закономерной. Трудно найти взаимопонимание, когда отсутствует единая методологическая платформа. По сути, до сегодняшнего дня, ни одна из сторон не видит необходимости в определении объективной стоимости. Банки фактически заранее знают сумму, которую они могут дать под залог имущества, а оценщики берутся обосновывать заданный результат. Отсюда и у банков, и у оценщиков прослеживается определенный нигилизм по отношению к действующему законодательству и стандартам оценки. Это касается, прежде всего, определения предмета ипотеки и вида стоимости, по которой он оценивается. Однако, именно эти вопросы являются ключевыми в методологии любой оценки и от их трактовки и понимания во многом зависит развитие национального ипотечного рынка, деятельность которого сопряжена с международными финансовыми институтами, которые, в свою очередь, тоже заинтересованы в разработке единых для всех стандартов оценки обеспечения займа, ипотеки и долговых обязательств. Следует заметить, что и в мировом сообществе вопросы оценки для целей кредитования также являются предметом острых дискуссий. В то же время интернационализация деятельности банков и развитие самой оценочной деятельности обусловила необходимость в разработке общих методологических принципов оценки обеспечения залога. Результатом достижения консенсуса в этом вопросе стали специальные разделы Международных и Европейских стандартов оценки , содержащие определения объекта и базы оценки, принципы, методические подходы и особенности проведения оценки недвижимого имущества как обеспечения залога. Нельзя утверждать, что названные документы сняли все проблемные вопросы, многие из них дискутируются до сих пор. Достаточно проследить изменение текста Международного применения оценки 2 "Оценка для целей кредитования" за 2000 - 2007 годы, чтобы увидеть эволюцию поиска компромисса между англо-американской и немецкими школами оценки. Наверное, единственное, что не вызывало возражений и для всех было однозначно, -это определение недвижимого имущества в качестве предмета ипотеки и объекта оценки. К сожалению, для нас это понятие до сих пор неоднозначно. Невзирая на то, что и Гражданский кодекс, и Закон Украины "Об ипотеке", и Национальные стандарты оценки содержат солидарное с международным правом определение недвижимого имущества, при залоге оно вдруг обретает усеченный или искаженный вид, следуя букве Закона "Об оценке земель". Либо оно сводится лишь к зданиям, сооружениям и иным земельным улучшениям, либо к отдельным физическим компонентам недвижимости, которые трактуются как самостоятельные объекты, а не как такие, что следуют юридической судьбе друг друга 2 . При этом нарушается не только юридическая целостность объекта недвижимости, но и функциональная, так как любое здание или сооружение требует определенную для их обслуживания площадь земельного участка. И здесь первостепенную роль играет не точность установления границ в натуре, а достаточность размера земельного участка для его использования. Заметим, что законодательство многих стран содержит нормы, согласно которым предметам ипотеки не могут быть земельные участки, которые нельзя использовать по функциональному назначению, и участки, подлежащие застройке, которые нельзя застроить. кроме того, нарушается и экономическая целостность недвижимого имущества, так как имущество можно классифицировать недвижимым настолько, насколько в его стоимости присутствует стоимость земли. При чем стоимость, полученная в результате применения сравнительного и доходного подхода, аккумулирует стоимость земли и земельных улучшений, и только, затратный подход, при помощи которого достаточно сложно достичь рыночной стоимости, предполагает проведение раздельной оценки земельного участка и его улучшений. Все отлично понимают, что сложившаяся практика приводит к фальсификации не только предмета ипотеки, но и результатов оценки, методология которой ограничивается только затратным подходом. И как следствие, к увеличению юридических и экономических рисков банков и их клиентов. Поэтому преодоление разногласий, содержащихся в законодательстве относительно недвижимого имущества, закрепление его общепринятого понимания должно стать общим, объединяющим совместные усилия, предметом сотрудничества банкиров и оценщиков. Не менее важным является и консолидация усилий в части определения вида стоимости, подлежащей оценке для целей кредитования. Сложность данного вопроса сопряжена и с неоднозначностью его трактовки в руководящих материалах международных организаций. Не взирая на общепризнанность рыночной стоимости как наиболее адекватной базы оценки, кредитные учреждения усматривают в ее определении опасность получения "сиюминутной фотографии". По их мнению, оценка, связанная с обеспечением долгосрочного кредитования, обусловлена конкретной целью - вероятной продажей объекта залога в будущем. Поэтому при оценке необходимо учитывать такие факторы, как ожидаемая будущая рыночная стоимость объекта, принудительность продажи, размер кредита, график обслуживания долга, затраты, сопряженные с продажей на дату требования обеспечения и т.п. То есть недвижимое имущество, которое закладывается, приобретает специфическую, залоговую стоимость - стоимость собственности, которой защищен залог. Нельзя сказать, что сегодня существует однозначный ответ, какое содержание вкладывается в это понятие. В законодательстве различных стран можно встретить самые разные определения залоговой стоимости. Так, согласно немецкому законодательству, при оценке для целей ипотеки залоговая стоимость трактуется как разумно оцененная, "жизнеспособная", долгосрочная рыночная стоимость, которая не может превышать 60% рыночной стоимости в общепринятом толковании. При этом во внимание должны быть приняты "лишь постоянные характеристики собственности и дохода, который может всегда гарантировать любой арендатор надлежащим управлением"3 , что исключает оценку, относящуюся к арендатору с индивидуальными возможностями. В то же время, в Великобритании при ипотечном кредитовании оценщик должен выявить индивидуальные черты и их вклад в "открытую рыночную стоимость" объекта залога, от которой и устанавливается залоговая стоимость. Приведенные точки зрения относительно базы оценки при обеспечении залога фактически отражают содержание одной из основных проблем в оценочной деятельности. По мнению специалистов4 , немецкая концепция жизнеспособной стоимости имеет тенденцию к сдерживанию роста цен недвижимости, ограничивая размер кредита как основного источника финансирования для развития собственности и бизнеса, в то время как английская система определения залоговой стоимости обеспечивает инфляционный стимул в конкурентоспособном развитии рынка инвестиций, в котором не могут быть не заинтересованы кредитные учреждения. Поэтому Международный комитет по стандартам оценки рекомендует при оценке недвижимого имущества для обеспечения финансирования определять рыночную стоимость, а кредитор сам должен провести здравомыслящую банковскую политику относительно доли кредита в стоимости недвижимости. Однако МКСО не исключает ситуаций, когда в зависимости от обстоятельств, положений законодательства и требований кредитора, оценщик может иметь дело и с другими видами стоимости. В частности, как часть процесса оценки риска должны определяться стоимость при принудительной продаже, стоимость альтернативного использования и прогнозы будущей стоимости, включая явные допущения и надлежащие ограничения ответственности оценщика. Вместе с тем Европейская группа ассоциаций оценщиков считает целесообразным наряду с обязательным определением рыночной стоимости, которая базируется на текущих рыночных данных, применять и специальный вид стоимости - стоимость ипотечного кредитования. В соответствии с Европейскими стандартами оценки под стоимостью ипотечного кредитования должна пониматься стоимость недвижимого имущества, определенная оценщиком, проводящим расчетливую оценку будущей реализуемости данного имущества, учитывая долговременные устойчивые аспекты имущества, нормальные и местные рыночные условия, текущее использование и допустимые альтернативные способы использования имущества 5. Такое определение базировалось на директивах Экономического комитета Европейского парламента (директивы 89/647/ЕС, 98/32/ЕС, 2006/48/ЕС) касающихся вопросов банковского регулирования, что послужило основанием для включения его и в Международные стандарты оценки 6 . Следует отметить, что критерии, положенные в основу определения стоимости ипотечного кредитования, мало, чем отличается от требований, предъявляемых к определению рыночной стоимости, и на стабильных рынках стоимость ипотечного кредитования может быть неотличимой от рыночной стоимости. Вместе с тем, на неустойчивых рынках, определение стоимости ипотечного кредитования предполагает от оценщика действий, которые направлены на своеобразное "сглаживание" рыночных трендов цен купли-продажи и аренды, операционных затрат и ставок дохода. В частности, памятуя, что стоимость ипотечного кредитования определяется с учетом будущей реализуемости, она не может ориентироваться на текущие стоимости, которые отражают краткосрочный спрос из-за неэффективности рынка или взлет цен накануне цикличного спада. Также должны быть выявлены и исключены какие-либо неустойчивые спекулятивные моменты. При этом не следует забывать, что для большинства типов недвижимого имущества, выступающего в качестве обеспечения, рынок является местным, а значит, как правило, в значительной степени детерминирован осуществляемой здесь градостроительной политикой и местными демографическими, социально-экономическими, политическими и культурно-поведенческими условиями. Прогноз изменений этих условий, как и изменения на финансовом рынке и рынке капиталов, с которым связан местный рынок недвижимости, должен стать предметом анализа при оценке стоимости ипотечного кредитования. Естественно, что при определении рыночной стоимости объекта залогового обеспечения оценщик должен учесть особенности оценки разных типов недвижимости. Так, для недвижимость, приносящая доход (инвестиционная недвижимость), критерием кредитной надежности будет выступать величина генерируемых ее денежных потоков, источниками которых являются арендные платежи или продажа (рис.1). При чем отличительной чертой инвестиционной недвижимости по сравнению с другими типами недвижимости является "сильная положительная корреляция между перспективами погашения требования и перспективами получения возмещения в случаях дефолта, так как оба этих фактора зависят в первую очередь от денежных потоков, генерируемых недвижимостью" 7. Поэтому нет ничего не обычного, что в качестве первоначальной оценки кредитной надежности могут служить коэффициент покрытия (обслуживания) долга (отношение чистого операционного дохода к годовой сумме платежей по обслуживанию долга) и фактор самоокупаемости (отношение суммы операционных затрат и суммы платежей по обслуживанию долга за год к потенциальному валовому доходу
Т_карта стоимости инвестиционной недвижимости
PVO = IO х PVAF(YO; n) + T + FVO х PVF(YO; n)
0 PVO PVO - текущая стоимость собственности
1 IO IO - чистый операционный доход
2 IO FVO - будущая стоимость собственности
3 IO (реверсия) 4 IO PVAF - фактор текущей стоимости
5 IO обычного аннуитета
6 IO PVF - фактор текущей стоимости
7 IO Единицы (реверсии) … … YO - внутренняя норма отдачи n IO + FVO n - срок кредита
Т_карта стоимости заемного капитала
PVM = DS х PVAF(YM; n) + T + BAL х PVF(YM; n)
0 PVM PVM - текущая стоимость заемного капитала
1 DS DS - годовая сумма обслуживания долга
2 DS BAL - остаток кредита
3 DS PVAF - фактор текущей стоимости
4 DS обычного аннуитета
5 DS PVF - фактор текущей стоимости
6 DS Единицы (реверсии)
7 DS YM - норма отдачи заемного капитала … … n - срок кредита n DS + BAL
Т_карта стоимости собственного капитала
PVE = BTCF х PVAF(YE; n) + T + BAL PVF(YE; n) 0 PVE PVE - начальная сумма кредита
1 IO ; DS IO - DS - денежный поток до уплаты налогов
2 IO ; DS FVO - BAL - доход после погашения кредита
3 IO ; DS PVAF - фактор текущей стоимости
4 IO ; DS обычного аннуитета
5 IO ; DS PVF - фактор текущей стоимости
6 IO ; DS единицы (реверсии)
7 IO ; DS YE - норма отдачи собственного капитала … … n - срок кредита n IO ; DS + FVO - BAL
Т_карты финансовых интересов в инвестиционной недвижимости
Относительно недвижимости, занятой собственником, существует правило, согласно которому ее следует оценивать как незанятую, исходя из ее наиболее эффективного использования. Это не означает, что собственник не рассматривается как полноправный участник рыночных отношений, но требует отделить стоимость специфических преимуществ ее использования собственником, которые могут сказаться на оценке бизнеса, от стоимости самой недвижимости. В случае невыполнения финансовых обязательств недвижимость, выступающая как обеспечение, может быть реализована лишь через смену ее собственника, что предполагает определение ее стоимости, исходя из рыночного доказательства продаж подобного незанятого имущества. При этом критерием надежности обеспечения для такой недвижимости будет служить фактор ипотечной задолженности - отношение величины заемного капитала к общей стоимости недвижимости (доля заемного капитала). В качестве самостоятельного типа недвижимого имущества, Международные стандарты рассматривают отели, автозаправочные станции, автостоянки, частные учреждения здравоохранения и большинство объектов досуга, которые обычно оцениваются как коммерческая экономическая единица. Это требует тщательного анализа постоянного уровня дохода, определяемого на основе финансовой отчетности или прогнозных данных. При этом при оценке для обеспечения займа не должен учитываться гудвилл, который достигается за счет менеджмента выше среднего уровня. Кроме того, оценщик должен учесть, что стоимость функционирующего предприятия существенным образом изменится, в случае, если деятельность предприятия прекратится; будут вывезены товарно-материальные ценности, аннулированы имеющиеся у собственников лицензии, льготы и разрешения или существуют другие причины, которые могут отрицательно сказаться на эффективности будущего функционирования предприятия. Оценщик может также предоставить кредитору консультации относительно возможных будущих колебаний в статусе имущества, использованном как обеспечение. Например, если свободный денежный поток имущества сильно зависит от смены владельца, моды, регуляторных и/или культурных сдвигов, или других условий, которые могут привести к нестабильности в динамике отрасли в будущем. В определенных случаях может быть целесообразной оценка стоимости имущества для альтернативного использования со свободным владением. В случае оценки специализированной недвижимости, которая имеет ограниченный рынок или имеет стоимость только как составляющая предприятия, надо иметь в виду, что взятая в отдельности она может и не иметь рыночной стоимости, а значит, может и не подходить в качестве отдельного обеспечения залога. В этом случае рыночную стоимость в составе такой недвижимости будет иметь лишь земельный участок, оцененный на базе альтернативного использования при условии, что данный участок не занят. Особые требования выдвигаются относительно недвижимости, находящейся в стадии развития (или строительства, или реконструкции и модернизации), так как она сопряжена с наивысшими рисками. Поэтому такая недвижимость должна оцениваться исходя из существующих и потенциальных прав и ограничений на застройку (характер оценки будет зависеть от того, участвует ли кредитор в финансировании приобретения земельного участка и его последующего развития или только финансирует строительство, на которое уже получено разрешение), а выбранные оценочные процедуры, основанные на дисконтировании денежных потоков, должны быть способными адекватно отражать: а) различие во времени между датой завершения строительства и датой оценки; б) рыночные изменения, которые ожидаются в течение срока, оставшегося до завершения строительства; в) степень риска, связанного со строительством; г) все известные особые взаимоотношения сторон, задействованные в строительстве. При этом на протяжении цикла строительства как часть услуг оценщика по оценке риска должна проводиться периодическая рыночная переоценка соответственно графику поэтапного финансирования, которая должна содержать анализ чувствительности реализуемого проекта к изменяющейся рыночной ситуации. Определенные проблемы возникают в связи с оценкой составляющих недвижимого имущества, которые исчерпываются, например, право аренды. Так, аренда, которая дает доход выше среднего, и создает тем самым преимущество для арендодателя, может рассматриваться как форма обеспечения залога. Но этот актив исчерпывается вследствие того, что его стоимость будет уменьшаться по мере погашения арендных платежей и уменьшения преимуществ арендодателя вследствие увеличения рыночных арендных ставок. Это требует учета согласованности срока и графика займа, в том числе на даты погашения процентов и основной суммы долга, с запланированной программой их привлечения и использования. В конечном счете, особенности типов недвижимости, оцениваемых в качестве обеспечения, проявятся в конкретной структуре окончательного отчета об оценке. Но, кроме общих требований, выдвигаемых к отчету, последнее издание Международных стандартов оценки рекомендует помимо определения рыночной стоимости, оценщик должен предоставить оценку рисков, связанных с рассматриваемым имуществом, как в настоящем времени, так и в будущем; изложить профессиональное мнение о возможных изменениях в будущем в статусе конкретной недвижимости как обеспечения, а также относительно тенденций, сложившихся на рынке, в части динамики стоимости и доходности подобного недвижимого имущества. По сути, для того, чтобы обеспечить необходимую прозрачность, оценщикам рекомендуется выполнять двухшаговый процесс, разделенный на традиционную оценку недвижимости, т.е. определение рыночной стоимости, и оценку специфичного риска недвижимости, выполняемую с целью отображения долгосрочной качественной градации недвижимости и для расчета ее залоговой стоимости. Критерии определения видов риска, присущих жилой недвижимости, в которой проживает или намеревается проживать заемщик (категория А), жилой недвижимости, которая предназначена для сдачи в аренду (категория В) и коммерческой недвижимости (категория С) приведены ниже в таблице 1. Как видим, мировое сообщество уже очертило методологическую платформу оценки для целей ипотеки, однако насколько она будет приемлема для нашей страны во многом будет зависеть от совместных усилий банкиров и оценщиков, их способности не только высказывать претензии, но и идти на встречу друг другу.
Автор: А. Драпиковский, И. Иванова
|
