Обоснование корректирующих поправок в оценочной практике

Обоснование корректирующих поправок в оценочной практике

Согласно Международным стандартам оценки, для анализа различий и расчета корректировок оценщики применяют количественные и/или качественные методы. Любой выбранный метод должен опираться на рыночные данные. Сравнивать продаваемые объекты с объектом оценки, нужно используя элементы сравнения и корректируя цену продажи каждого сопоставимого объекта имущества, когда имеются данные для подтверждения таких корректировок.

В условиях нестабильной экономической ситуации обоснование корректировок без приведения подтверждающих данных, а лишь на основания имеющегося у оценщика опыта недостаточно. Именно поэтому подобные вопросы возникают у правоохранительных органов, аудиторских компаний и пр. при проверке отчетов о независимой оценке. Однако при наличии доказательной базы на основании рыночных данных расчет корректировок не вызывает вопросов и приветствуется оценщиками. В частности, это относится к жилой и коммерческой недвижимости вторичного рынка.

Вообще подобные вопросы не возникали б в случае, если Украина переняла бы опыт зарубежных стран и создала единый государственный реестр объектов недвижимости, в котором бы имелась полная информация об объектах недвижимости (дата ввода в эксплуатацию с указанием собственника, цены предложения и цены окончательной сделки между продавцом и покупателем). Таким образом, вопрос о размере торга мог бы быть официально подтвержден предыдущими или подобными сделками.

В наших условиях вопрос размера торга очень субъективен, так как цена предложения и реальная цена продажи, как правило, существенно отличаются. Немного легче тем компаниям, которые в своем составе имеют агентство недвижимости или риелторов, работающих в штате компании. Эти специалисты занимаются отслеживанием рыночной ситуации на рынке недвижимости и знают реальный процесс уторгования по различным функциональным объектам с учетом их местоположения. Не имея такой возможности, компании стараются приобрести документ у агентств недвижимости, в котором указаны сведенные статистические данные о размере торга за определенный период времени. Но, как правило, большинство оценщиков не утруждают себя подобным поиском и экономят средства, принимая торг с "потолка" в размере от 2% до 10%, если, конечно же, размер торга не оговаривается в телефонном разговоре с собственником или агентом по недвижимости. Именно такой подход к определению данной корректировки не устраивает большинство проверяющих организаций, рецензентов, аудиторов.

Корректирующая поправка на состояние объекта также должна рассчитываться, а не определяться "экспертным путем". В частности, многие оценщики рассчитывают величину корректировки на состояние, когда удается выяснить состояние объектов сравнения. К примеру, стоимость объекта-сравнения 100 грн., физический износ – 25%.

Физический износ объекта оценки – 30%. Корректировка на состояние к стоимости объекта – сравнения составляет 25 – 30 = -5%. Отметим, что таким образом можно рассчитывать только в том случае, если проанализирован износ по конструктивным элементам и выявлено то, что у объекта сравнения и объекта оценки разница в физическом износе обусловлена именно износом за счет отделки, проемов, пола, внутренних санитарно-технических и т. д. (того, что в первую очередь влияет на рыночную стоимость, т. е. на что в первую очередь смотрит потенциальный покупатель).

Если более 10%, то необходимо ввести степень влияния (ведь разница, например, в 5% в физическом износе необязательно приводит к снижению стоимости на рынке на 5%). Предположим, что доля земли в стоимости объекта-сравнения (земельного комплекса или недвижимости), составляет 30%, т. е. 30 грн. Тогда стоимость улучшений составит 100 – 30 = 70 грн. Далее, нужно сказать, что мы исходим из того, что объект оценки и объект сравнения схожи во всем, за исключением физического износа улучшений, т. е. и стоимость земли объекта-сравнения также составляет 30 грн.

Или, допустим, что это два здания рядом, но в разном техническом состоянии. Таким образом, корректируем стоимость объекта-сравнения. Стоимость земли остается неизменной (30 грн.), а стоимость улучшений изменится на 25 – 30 = -5% и составит 70 (стоимость улучшений объекта-сравнения) – 5% = 66,5 грн. Общая же скорректированная стоимость объекта-сравнения составит 30 + 66,5 = 96,5 грн. что больше, чем 95 грн. которые мы получили в предыдущем расчете. Как показывают эти расчеты, стоимость всего объекта-сравнения при увеличении физического износа на 5%, снижается на 4,5%, а не на 5%.

Также возможен выход расчета данной поправки, имея данные о стоимости ремонта различных помещений, класса ремонта, материалов. Такие данные публикуются в глобальной сети Internet на сайтах строительных компаний и компаний, занимающихся ремонтом помещений. Подобный расчет не представляет особых затруднений и отдельного описания не требует.

Главная задача и проблема в двух вариантах – это определение технического состояния объектов, выставленных на продажу. Тут можно тоже заметить недоработку в нормативных документах и формах, по которым заполнялась бы информация об объекте продажи. В частности, это касается определения собственником состояния объекта (хотя бы по примитивной пятибалльной шкале), размер вознаграждения фирмы, занимающейся продаже объекта, характеристика земельного участка и его юридический статус, а также статус продавца.

При определении корректирующей поправки на масштаб влияет "закон экономии на масштабе", который отражает зависимость стоимости от метража объекта недвижимости. Как правило, чем больше объект по площади, тем дешевле стоимость его квадратного метра. Руководители агентств недвижимости отмечают, что наибольшим спросом пользуются офисные площади до 100 м², торговые – до 200 м² и производственно-складские – до 500 м². Также публикуются средние цены на жилую недвижимость по районам Киева, по которым можно провести сравнение.

Нами было проведено сравнение по объектам коммерческой недвижимости Киева.

Оказалось, что средняя стоимость объектов площадью до 100 м² составляет USD 1600 / м².

Средняя стоимость объектов площадью до 300 м² составляет USD 2000 / м².

Средняя стоимость объектов площадью от 300 м² составляет USD 800 / м².

Отсюда видна зависимость стоимости от масштаба помещений и наиболее востребованный масштаб на текущую дату. Т. о. можно рассчитать корректировку и вывести стоимость объекта оценки.

В заключение хочется заметить, что наиболее правильным способом при определении и расчете корректировок – не определять их вообще. То есть, подбирать объекты сравнения, которые максимально схожи с объектом оценки по своим характеристикам и месторасположению.

Профессия оценщика – не только математические вычисления. Прежде всего это знание рынка и законодательства, а также умение вовремя реагировать на их изменения. В наше время оценщик должен быть одновременно математиком, юристом, строителем, бухгалтером, экономистом и аналитиком. То есть сочетать в своей профессии знания и опыт многих специалистов.

Автор: Анна Мурзенко, сертифицированный оценщик