ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ ДОМОВЛАДЕНИЙ ПРИ КРЕДИТОВАНИИ
Одним из наиболее проблематичных объектов оценки при кредитовании, являются домовладения. Несмотря на сравнительную развитость рынка, существует целый ряд проблем правового, методического, информационного характера, которые ставят под сомнение корректность процедуры оценки и адекватность результата Рассмотрим сначала определения, которые позволяют провести классификацию домовладения.
Согласно ГКУ, ст. 181.1 «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельом участке». Согласно ГКУ, ст. 381 «Усадьбой называется земельный участок вместе с расположенными на нем жилым домом, хозяйственно – бытовыми зданиями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями». Согласно ЗУ «Про ипотеку» «Недвижимое имущество (недвижимость) – земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и неотъемлемо связанные с ним, перемещение которых невозможно без обесценения и смены их назначения». Согласно МСО «Недвижимость – земельный участок и все вещи, которые являются естественной частью земельного участка, а также вещи, которые присоединены людьми (например, здания и улучшения территории)». Согласно НС1 «Недвижимое имущество (недвижимость) – земельный участок без улучшений или земельный участок с улучшениями, которые с нею неразрывно связаны». Таким образом, ни законодательство, ни нормативная база оценки не дают оснований для разделения домовладения (усадьбы) на 2 отдельные составляющие, подлежащие отдельной оценке. В чем состоит проблема – согласно текущему порядку регистрации прав на объекты недвижимости, составные части объекта недвижимости домовладения подлежат отдельной регистрации. В связи с этим банки требуют отдельно указать стоимость земли и стоимость строения. Таким образом, проблемы: правовые – то, что с точки зрения права является единым объектом, искусственно разрывается на составляющие; методические – согласно НС 1 оценке подлежит единый объект, состоящий из земельного участка и улучшений; информационные – на рынке домовладений представлены жилые здания, расположенные на выделенном, ограниченном участке земли, т.е. рынок адекватен законодательству. Если права на здания, как правило, узаконены, земельные участки часто не имеют узаконенного правового статуса, т.е. отсутствует как оформленное право собственности на земельный участок, так и техническая документация на землю. Однако, у собственника жилого дома отсутствуют ограничения на оформление права не землю, именно поэтому на рынке состав комплекса прав не влияет на цены. Что представляют из себя земельные участки, на которых расположены домовладения? Как правило, это выделенный, огороженный, с подведенными коммуникациями, часто благоустроенный (дорожки, озеленение) земельный участок, т.е. даже без здания, имеем земельный участок с неотъемлемыми улучшениями. Независимо от правового статуса земельного участка ряд банков рекомендует следующую процедуру оценки: отдельно оценивается земельный участок и находится стоимость 1 единицы земли в районе расположения оцениваемого объекта; из стоимости домовладений аналогов вычитается стоимость земли в соответствии с размерами земельного участка по каждому аналогу; рассчитывается стоимость жилого здания и других построек; <окончательная стоимость домовладения формируется в случае права собственности на землю, как сумма стоимости зданий и земельного участка; в случае отсутствия оформленного права на земельный участок, его стоимость не учитывается в стоимости домовладения. Для выполнения рекомендуемой процедуры, нам необходимо выделить чистую стоимость земельного участка, аналогичного оцениваемому, но не застроенного. В том случае, если объект оценки расположен в среде аналогичных домовладений (коттеджный поселок), вероятно, найдутся незастроенные аналоги по земле, близкие к оцениваемому по площади, совпадающие по расположению, подводу коммуникаций и прочим ценообразующим факторам. Наибольшая проблема оценки возникает при оценке домовладений, расположенных в среде старой застройки. Свободных от застройки участков здесь нет. В качестве участка под застройку предлагаются участки с домами под снос. Снос – это дополнительные затраты для приведения участка к незастроенному состоянию. Рекламная информация, результаты телефонного опроса не позволяют собрать данные для расчета затрат на снос. История застройки новыми частными домами старых районов города показывает, что сносятся не только ветхие дома, но и дома 60-70-х годов постройки прошлого века, все, что не отвечает современным требованиям к частному жилому дому. Кроме того, участки здесь не типовые как по площади, так и по конфигурации, оснащению коммуникациями. Наличие коммуникаций на участке в старом районе города застройки 19 века могут по своему техническому состоянию соответствовать классификации «отсутствие коммуникаций». Даже если удастся найти в районе расположения оцениваемого объекта какое то количество земельных участков, с учетом перечисленных обстоятельств, при формальном проведении оценочных процедур мы получим результат, неадекватный стоимости незастроенного земельного участка в этом районе. Предложенный банками алгоритм оценки домовладений, который оценщики, аккредитованные в банке, вынуждены применять на практике, приводит часто к странным результатам. Пример. В процедуре оценки домовладения в пригородном районе города с достаточно развитым рынком и земли и частных домов, наблюдалась следующая картина. По выборке из 16 объектов – незастроенных земельных участков площадью 12<20 соток установлено отсутствие статистически значимой зависимости цены предложения от размера участка. В результате статистической обработки данных получена оценка среднего значения стоимости 1 сотки по всей выборке с высоким уровнем достоверности. В выборке домовладений (12 объектов) собраны по рынку объекты с размерами земельных участков от 10 до 40 соток. По стоимости 1 м2 улучшений исходя из стоимости домовладения в целом, диапазон цен предложения составлял 1500<2200 у.е./м2. После проведения корректировок по характеристикам жилых домов, диапазон цен предложений сократился – 1800<2100 у.е./м2. После вычета стоимости земли, как это рекомендовано банком, по остатку, приходящемуся на улучшения, стоимость 1 м2 зданий составила от 600 до 2000 у.е./м2. Т.е. в стоимости домовладений с большим земельным участком основную составляющую составила земля, а не новый построенный дом 200 м2. Возможно, это правильно с точки зрения мировой практики, но не реалий сегодняшнего рынка Украины. Да и зарубежные объявления по недвижимости на 1<е место ставят площадь улучшений, а затем размер земельного участка. Аналогичные ситуации не являются единичными в практике оценки домовладений и заставляют усомниться в корректности такой процедуры. Можно сказать, что в приведенном примере домовладение с участком земли, значительно отличающимся по площади от оцениваемого, требует корректировки. Однако, как было сказано выше, по данным по земельным участкам зависимости стоимости единицы площади от размера участка не наблюдалось. И это вполне объяснимо с точки зрения рыночных мотивировок – покупается в первую очередь жилье (усадьба), одной из потребительских характеристик которой является наличие земельного участка площадью, достаточного для комфортного проживания. Относительно данной корректировки следует заметить, что для самых разных типов недвижимости зависимость цены от площади не является раз и навсегда установленным фактом. Проведению данной корректировки должна предшествовать проверка наличия зависимости с достаточным уровнем достоверности и только при установлении такой зависимости необходимо ее проводить в соответствии с полученной формулой. По ряду населенных пунктов в пригороде г. Харькова (г. Дергачи, п. Высокий, Большая Даниловка, Циркуны), где на рынке достаточно представлены как незастроенные земельные участки, так и домовладения, проведен следующий анализ. 1. Найдено среднее значение 1 м2 незастроенного земельного участка. 2. Подобраны домовладения практически одинаковой площади (100<110 м2), в одинаковом техническом состоянии (новые дома со всеми инженерными сетями), но с разным размером земельных участков. 3. Проанализировано наличие зависимости цен предложения от площади земли – согласно рыночной мотивировке зависимость отсутствует. 4. Найдена оценка стоимости 1 м2 земельного участка в составе домовладения. Полученный результат в среднем в 2 раза меньше, чем средняя стоимость 1 м2 незастроенного земельного участка. Полученный результат подтверждает неразрывность в части ценообразования составляющих домовладения. Данная проблема практически не обсуждается в оценочных кругах, только ведутся личные дискуссии аккредитованных и банковских оценщиков. Сразу возникает вопрос, а как же делать правильно? Единственной публикацией в оценочной украинской литературе (а это именно украинская проблема), которая рассматривает проблему оценки домовладений, является статья В. Филиппова, А. Филиппова, Я. Маркуса «Особенности применения сравнительного подхода при определении стоимости застроенных земельных участков» (Вестник оценки, ?3<4, 2006 год). Введенные в предлагаемой схеме расчетов мультипликаторы земельной составляющей (Кзу) и улучшений (Ку), а затем обобщенный мультипликатор (Кзу+Ку), позволяют учесть вклад земли и улучшений в общую стоимость домовладения. На тех же рыночных данных по населенным пунктам в пригороде г. Харькова проверено наличие связи между средней стоимостью 1 сотки незастроенной земли в населенном пункте и взвешенным значением мультипликатора земельной составляющей К вз зу = Кзу/(Кзу+Ку) . получены следующие данные:
Наименование населенного пункта Стоимость земли, у.е./сотка К вз. зу
Малая Даниловка 3 750,00 0,17
Циркуны 3 410,00 0,09
Высокий 3 400,00 0,15
Малая Рогань 1 818,00 0,06
Дергачи 1 800,00 0,10
Мерефа 1 410,00 0,08
Зависимость коэффициента К вз. Зу от стоимости незастроенной земли отражена на графике ниже. Таким образом, в предложенной схеме содержится не только алгоритм расчета стоимости домовладений, но и содержатся предпосылки для разработки схемы выделения стоимости земельной составляющей. Однако, с моей точки зрения, предложена только схема, но нет алгоритма, который требует доработки. Таким образом: 1. Вопреки требованиям банков в соответствии со ст. 381 ГКУ оценивать следует домовладение (усадьбу) в целом, так, как это представлено на рынке. 2. Если отсутствует Государственный акт на землю, земельная составляющая не выделяется, данный факт может быть отражен в договоре залога, чтобы избежать отдельного залога земли после ее приватизации. Влияния факта наличия или отсутствия права на рынке домовладений не установлено. Попросту, наличие государственного акта не повышает стоимость домовладения. Затраты на оформление прав на землю находятся в пределах 1 тыс. дол. США, т.е. менее 1% стоимости домовладений. Для конструктивного решения актуальной проблемы, как для оценщиков, так и для банков, предлагается обратиться к авторам статьи с просьбой доработать предложенную схему с учетом положений украинского законодательства. Организация процедуры оценки в соответствии с требованиями нормативных документов по оценке и реалий рынка, позволит оценщикам уйти от надуманных схем и работать корректно.
Автор: Виктория Назырова
По материалам: Журнала "Вестник Оценки"
|
