30.07.2007 Тяжелая земля. Обзор рынка земли промышленного назначения
Крупный британский фонд Absolute Capital Management Fund совершил первую трансакцию на Украине. Как стало известно, компания уже приобрела в Одессе земельный участок для строительства торгового центра Riviera Shopping City площадью 100 тыс. кв. м. и стоимостью €75 млн.
Попробуем проанализировать ситуацию с земельными участками промышленного назначения (под строительство производственных комплексов, объектов логистики, торговых центров и др.) в столице и пригороде, которые сегодня становятся все более и более востребованными.
Взвешенные цены
Определение «земля промышленного предназначения» дается в ст. 66 Земельного кодекса Украины. К данной категории относятся земли, предоставленные для размещения и эксплуатации основных, подсобных и вспомогательных зданий и сооружений промышленных, горнодобывающих, транспортных и других предприятий, их подъездных путей, инженерных сетей, административных зданий и других объектов. На таких территориях можно построить не только завод или фабрику, но и логистический центр или складской комплекс, дилерский центр и невредное производство в технопарке. По словам адвоката юридической компании «Джи энд Кей» Александра Сизого, отнесение земель к землям промышленности или иным категориям, согласно статье 20 Земельного кодекса, осуществляется на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями. В соответствии с положениями земельного законодательства, земли промышленности могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности, а собственниками их могут быть как юридические, так и физические лица.
По словам консультанта агентства недвижимости RED Ярослава Цуканова, предложение на сегодняшнем рынке формируют земли, находящиеся в частной собственности как юридических, так и физических лиц, поскольку аукционы по продаже таких земель государственной и коммунальной собственности в столице и пригороде еще не получили должного развития.
«Спрос на большие в 10-20 га участки с юридически правильно оформленными документами в районах Житомирского и Одесского направлений сегодня намного превышает предложение, в то время как по остальным типам участков - слишком маленьким, слишком большим, по другим направлениям, не имеющим статуса промышленного назначение и т. п. - предложение больше спроса», - говорит Ярослав Цуканов.
По словам эксперта, несмотря на то, что стоимость сотки земли на рынке пригородных участков под частную застройку, который занимает до 90% предложения на всем рынке земли, сильно колеблется и достигает подчас $27 тыс. за сотую часть гектара (например в Обуховском направлении), цены на земли промышленного назначения более равномерны, меньше зависят от направления и составляют от $3 до $6 тыс. за сотку. «Платить более $6 тыс. за сотку, а, следовательно, $600 тыс. за гектар для логистических центров, промышленности, технопарков и дилерских центров невозможно, потому что сегодняшняя рентабельность такого бизнеса не может освоить большие цифры. Покупка 20 га под современный логистический центр за $12 млн - это и так очень дорого», - говорит г-н Цуканов.
Таким образом, в $3-6 тыс. оценивается сотка земли и в престижных Новых Петровцах, и в не менее престижном для размещения промышленных объектов Одесском направлении. Есть и другие еще более выгодные предложения. Так, например 10 га земли в Бориспольском районе в 30 км от Киева под логистику продается сейчас за $1,6 млн, то есть по $1,6 тыс. за сотку. Гораздо дороже земельные участки промышленного назначения в городе. По словам г-на Цуканова, средняя стоимость земли наподобие территории фабрики «Реемстма» или завода «Большевик» оценивается сегодня в $100-150 тыс. за сотку.
Опрошенные эксперты подтверждают такие цифры и говорят о том, что цена земли промышленного назначения может сильно варьироваться в зависимости от того, какой масштабный объект можно построить на участке, сколько этажей может быть у этого объекта, какой объем он может занять на площадке. «Чем глобальнее сооружение позволяет возвести площадка, тем она будет дороже», - говорят эксперты.
В то же время специалисты по недвижимости отмечают проблему отсутствия территорий для выноса предприятий. «Нет централизованной системы размещения предприятий в каких-то определенных зонах, - говорит заместитель директора «Украинской Торговой Гильдии» Виталий Бойко. - Каждый инвестор самостоятельно ищет территории для выноса и пытается их освоить. Нужен проект, который бы предусматривал создание в пределах 20 км от Киева на территориях, непригодных для строительства коттеджных городков, некоего технопарка или большого производственного «пятна» для размещения предприятий, которые будут выноситься за пределы Киева. Тогда инвесторы не будут решать проблемы с коммуникациями, транспортом, инфраструктурой - технопарк возьмет это на себя».
По мнению консультантов компании Colliers International, наиболее перспективными направлениями для организации такого технопарка представляются Житомирская и Одесская трассы, расположенные на правом берегу Днепра. Со специалистами данной компании согласен и Ярослав Цуканов, который также добавляет, что технопарки могут быть удачно организованы на Харьковской трассе за Борисполем, в районе Василькова, Новоукраинки, Обухова, Броваров, Вышгорода. «Здесь имеется хорошее транспортное сообщение со столицей, развиты коммуникации, и администрация поддерживает создание подобных промышленных комплексов», - говорит эксперт.
Специалисты считают, что покупать вместо земель промышленного назначения земли ОСГ, подходящие для размещения промышленных объектов, стоимость которых сегодня в 2-3 раза дешевле, нецелесообразно. По мнению экспертов, покупка такой земли имеет большой риск не пройти сессию местного совета по изменению целевого назначения участка. «К стоимости земли ОСГ автоматически необходимо прибавить порядка $400 тыс. на подготовку изменений в генплан и риски по тому, что местный совет откажется утвердить данные желаемые изменения», - говорит г-н Цуканов.
Операторы рынка сходятся во мнении, что стоимость земли промышленного назначения в столице и пригороде не может быть больше чем 10% от конечной продажной стоимости объекта, который там будет построен. Поэтому динамика роста цен на такую землю напрямую зависит от того, станет ли в столице и пригороде сама промышленная и логистическая недвижимость дороже.
Буква Закона По словам Александра Сизого, физические лица (граждане Украины, иностранные граждане и лица без гражданства) могут приобретать право собственности на земельные участки промышленного назначения по договорам купли-продажи, дарения, мены, прочим гражданско-правовым соглашениям, а также в случае принятия наследства.
Юридические лица, основанные гражданами или юридическими лицами Украины, также могут приобретать право на земельные участки промышленного назначения для осуществления предпринимательской деятельности в результате оформления договора купли-продажи, дарения, мены, других гражданско-правовых соглашений, внесения земельных участков их учредителями в уставный фонд, а также в случае принятия наследства.
Что касается юридических лиц, созданных за пределами Украины, то их права на приобретение земельных участков несколько ограничены по сравнению с правами резидентов. Иностранные юрлица могут приобретать права собственности на земельные участки промышленного назначения исключительно в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине, а также за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества.
«Следует также заметить, что в соответствии с требованиями части 3 статьи 129 Земельного кодекса, продажа земельных участков, находящихся в собственности государства и территориальных общин, иностранным юридическим лицам допускается при условии регистрации таким иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины, - рассказывает г-н Сизый. - Совместные предприятия, основанные при участии иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на вышеупомянутые земельные участки в случаях, определенных как для иностранных, так и для украинских юридических лиц, но исключительно в порядке, установленном Земельным кодексом для юридических лиц-нерезидентов».
В случаях, когда земельный участок, предназначенный для продажи под промышленную застройку субъекту предпринимательской деятельности, находится в государственной или коммунальной собственности, продажа его, в соответствии со статьями 134, 135 Земельного кодекса, производится на конкурентных началах, путем организации земельных торгов, проводимых в форме аукциона или конкурса.
Договоры (соглашения) о переходе права собственности на земельные участки (независимо от категории земель) заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению, а договоры купли-продажи (мены) земельных участков - также и государственной регистрации (статьи 657 и 716 Гражданского кодекса Украины).
Договор (соглашение) о переходе права собственности на земельный участок обязательно должен содержать следующие существенные условия:
-
наименование сторон (Ф. И. О. гражданина, название юридического лица);
-
вид договора (купли-продажи, дарения, мены);
-
предмет договора (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима);
-
документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
-
сведения об отсутствии запрета на отчуждение земельного участка;
-
сведения об отсутствии или наличии ограничений относительно использования земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т. п.);
-
договорную цену;
-
обязательства сторон (передать земельный участок, уплатить деньги и т. д.).
Юридические тонкости
На первый взгляд процесс приобретения земли промышленного назначения и дальнейшего оформления права собственности прост и понятен, и особых сложностей на практике возникать не должно. Тем не менее разного рода вопросы возникают почти всегда, и поэтому юристы советуют покупателям, особенно нерезидентам, для сопровождения сделок с землей привлекать специалистов.
По словам владельца юридической компании «Альянс Ратушняк и Партнеры» Владимира Ратушняка, до заключения сделки покупателю необходимо тщательно изучить представленные документы и удостовериться в отсутствии каких-либо обременений и отягощений по земельному участку. «Особо следует обратить внимание на целевое назначение земли (изменение такого назначения - это трудоемкая процедура); проверить, нет ли споров, в том числе связанных с границами участка, касающихся строений, расположенных на нем; нет ли дополнительных требований, например, предоставить проезд или прокладку коммуникаций и т. д. Если возникает необходимость уточнить границы участка, лучше это сделать до заключения сделки», - отмечает г-н Ратушняк.
В случае отсутствия на земельном участке строений и сооружений специалисты рекомендуют получить соответствующую справку о том, что на данном участке зарегистрированных строений нет. Дело в том, что физически строений может и не быть, а документ может существовать, что неизбежно приведет к конфликту.
При сделках с землей (без строений и сооружений), по словам юристов, очень желательно предварительно изучить генеральный план застройки территории (района). Ведь впоследствии в процессе согласования проектно-сметной документации того, что покупатель изначально собирался построить на земельном участке, может оказаться, что на этой земле, например, запрещено возводить комплексы такой этажности и размеров.
В случае, когда требуется определенное время для подготовки сделки, а стороны хотят быть уверенными, что сделка состоится, юристы рекомендуют заключить предварительный договор, но помнить, что такой договор не заменяет договор купли-продажи. По словам Владимира Ратушняка, этот процесс имеет нюансы: юристы не рекомендуют продавцам-гражданам соглашаться на предварительный договор с фиксированными условиями в этом году, а на сделку купли-продажи в следующем, так как все налоги и сборы будут взиматься согласно ставкам и правилам, действующим на момент сделки, то есть в следующем году.
Что касается непосредственно процесса заключения сделки, то, согласно украинскому законодательству, все сделки с землей в обязательном порядке удостоверяются нотариально. Нотариус в своих действиях руководствуется разделом 3 Инструкции «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины».
При этом требуется предоставить такие документы:
-
подтверждающие право собственности на продаваемую землю (от продавца);
-
подтверждающие государственную регистрацию права собственности продавца на землю (от продавца);
-
акт оценки продаваемой земли (продавец заказывает у эксперта-оценщика);
-
справку об отсутствии ограничений (обременений) на землю (заказывает продавец в управлении земельных ресурсов);
-
реквизиты сторон (паспорт - для физлиц, свидетельство о регистрации и устав - для юрлиц, а также выписка из торгового регистра - для иностранных юрлиц);
-
доверенность, если от имени одной из сторон действует представитель.
Особо следует обратить внимание на наличие у продавца справки «Об отсутствии ограничений (обременений) на земельный участок» (п. 71 Инструкции). Данное требование распространяется на сделки с земельными участками без строений. Наличие этой справки должно проверяться нотариусом, о чем в обязательном порядке делается соответствующая запись в договоре купли-продажи. Отсутствие такой справки приведет к возникновению проблем в процессе переоформления свидетельства на право собственности. Получить такую справку можно, обратившись в управление земельными ресурсами. Обращаться должен продавец или представитель продавца. Справка, как правило, выдается в течение недели.
После оформления договора начинается более длительная процедура - переоформление Акта на право собственности на земельный участок. Переоформление проводится в местном управлении земельных ресурсов.
Для этого готовится пакет документов, состоящий из следующих документов:
-
заявления на имя начальника управления;
-
нотариально заверенной копии заключенного договора купли-продажи земли;
-
копии идентифицирующих документов (для физлиц - паспорт, идентификационный код, для юрлиц - свидетельство о регистрации и устав, а для иностранных юрлиц достаточно переведенной выписки из торгового регистра);
-
копии отчета об экспертной денежной оценке земли (тот самый отчет, который был составлен перед продажей земли и подавался нотариусу. Если он в одном экземпляре, тогда необходимо сделать копию перед передачей оригинала отчета нотариусу);
-
копии акта на право собственности на землю на предыдущего собственника (нужно заблаговременно изготовить несколько копий, так как оригинал акта изымается нотариусом);
-
копии доверенности (если документы подает представитель).
Следующим этапом будет подписание договора на проведение проектно-изыскательских работ, стоимость которых может быть достаточно высокой. После их завершения папка с документами проделывает солидный путь по отделам и подразделениям управления, поэтому акт на право собственности оформляется, как правило, в течение 1-2 месяцев.
По словам Александра Сизого, договор о переходе права собственности на земельный участок считается заключенным со дня его нотариального удостоверения (а также государственной регистрации, в случаях, когда такая регистрация предусмотрена законом). «Однако хотелось бы обратить внимание на то, что сам факт заключения договора купли-продажи, мены, дарения земельного участка не влечет за собой одновременного перехода права собственности на землю к ее приобретателю. Согласно статье 125 Земельного кодекса, право собственности на земельный участок возникает лишь после получения его собственником документа, подтверждающего такое право, и его государственной регистрации, - подчеркивает г-н Сизый. - Указанным документом является государственный акт на право собственности на земельный участок.
Следует отметить, что до получения государственного акта, его регистрации и установления границ участка в натуре (на местности) собственнику запрещается приступать к использованию земельного участка».
Аукционы и конкурсы Большое будущее по продаже земельных участков промышленного назначения эксперты связывают с практикой развития конкурсов и аукционов по продаже такой земли.
По сведениям юристов, Земельный кодекс Украины прямо предусматривает, что общественная земля, то есть находящаяся в государственной или коммунальной собственности, должна продаваться исключительно на конкурентной основе. Существует два вида тендеров - земельные аукционы и земельные конкурсы. Разница между ними в кодексе не указана, однако ее можно определить исходя из логики. На аукционе основное значение имеет цена, предложенная за земельный участок. В то же время на конкурсе победитель определяется исходя не только из цены, но и из других факторов, например цели использования участка в дальнейшем.
Стартовая стоимость участка должна определяться исходя из его экспертной оценки, которая проводится в рамках Национального стандарта №2 «Оценка недвижимого имущества». Согласно этому документу, можно использовать несколько различные методики оценки и, соответственно, получать разные результаты. В то же время законодательство не указывает, какой именно метод необходимо использовать при определении стартовой цены на земельных торгах. Так что данный факт мешает развитию аукционов и конкурсов в Украине.
Результаты экспертной оценки вместе со многими другими данными формируют один из основных документов во время торгов - технический паспорт земельного участка. Основные моменты, связанные с этим документом, регулируются соответствующим Положением. Этот нормативный акт указывает, что в техпаспорте отображаются сведения о размере участка, месте его расположения, природном и хозяйственном состоянии и целевом назначении. Кроме того, указывается стартовая цена участка и его владелец. К нему прилагается техническая документация в четырех книгах. Составление техпаспорта регламентируется специальной Инструкцией.
Процесс продажи определен отдельно на уровне каждого региона с соблюдением общих требований Земельного кодекса. Не менее чем за 30 дней до проведения торгов об этом должно быть размещено объявление в прессе. Проведение торгов осуществляет специальное юрлицо, имеющее соответствующую лицензию. При этом кодекс предусматривает необходимость принятия специального Закона, регламентирующего порядок проведения торгов. Такую попытку уже предпринимали в мае прошлого года, однако законопроект был отклонен.
В общем же отечественный рынок недвижимости пока редко пользуется аукционами и конкурсами. Хотя в ближайшее время можно ожидать роста популярности публичных торгов, в первую очередь из-за увеличения числа земельных аукционов и конкурсов по продаже государственного и коммунального имущества. Они особенно выгодны крупным инвесторам, поскольку позволяют обзавестись участком большой площади.
|
