23.12.2008 Аферы с недвижимостью: На что легче всего попасться?

Недвижимость всегда была самой выгодной сферой капиталовложения. Соответственно, количество желающих сколотить на этом капитал с каждым годом только увеличивается. И, несмотря на то, что в результате спада спроса жилье резко упало в цене, вполне естественно, что как только кризисный застой сдвинется с мертвой точки, нас захлестнет новая волна афер.

По части инвестирования в строительство, аферисты уже разработали несколько надежных схем, на которые продолжают попадаться доверчивые граждане.

1. Инсценизация строительства

Часто девелоперские компании заманивают клиентов, инсценируя строительство. Будущим вкладчикам показывают вырытый котлован, огражденную территорию и работников, якобы подготавливающих площадь к началу строительства. Остается только поспешить внести первый взнос и получить квартиру на порядок дешевле. Однако зачастую, они не получают ничего — лицензия оказывается либо подделанной, либо недействительной, а через пару недель от котлована не остается и следа. Бывает. Часто компании-участницы инвестиционного проекта намеренно — используя любую зацепку, заранее предусмотренную в договоре — разрывают сотрудничество. Крайним при этом оказывается частный инвестор. Однако и он в итоге снимает с себя все обязательства, поскольку не заключает договора с гражданами.

2. Два владельца, одна квартира

Еще один способ, который часто случается на практике — перепродажа квартир. Одна квартира может в итоге — при введении дома в эксплуатацию и выдачи документов на право собственности — обрести сразу несколько хозяев. В итоге, доказать, кто был первым в списке потенциальных владельцев крайне сложно. Да и, если это все-таки удастся сделать, вам вряд ли вдастся получить назад свои деньги. Бывают случаи, когда риэлторы намеренно не рассчитываются с владельцами дома, у которых они приобретают квартиры. В таком случае, застройщики отзывают такие квартиры у риэлторов и вновь выставлюят на продажу. И в первом и в другом случае результаты схожи — граждане остаются и без денег, и без квартиры.

3. Распродажа квартир

Когда посреди строительства девелоперская компания сталкивается с нехваткой средств на его продолжение, перед тем, как бесследно раствориться в воздухе, она успевает сколотить себе состояние, наживаясь на обманутых вкладчиках. Компания заявляет о продаже квартир с невероятными скидками. При этом, каркас дома может быть уже достроен, большая часть работы проделана. Это и на радость покупателям и на руку компании. Вскоре после того, как вкладчики дополнительно инвестируют строительство, фирма либо заявляет о банкротстве, либо просто исчезает.

Вывод: Обманывают тех, кто позволяет себя обмануть. При заключении договора на покупку квартиры в новостройке, выясните, ведется ли учетная регистрация инвестиционных контрактов и договоров как между юридическими лицами, так и с клиентами. Проследите так же, чтоб этот момент упоминался в договоре. Для того, чтоб уберечь себя от такой элементарной оплошности — пользуйтесь услугами проверенных компаний, пусть даже они и обойдутся вам дороже.

Отследите историю строительства других объектов, проводимой этой фирмой, обратите внимание на соблюдение ею сроков выполнения проектов и сдачи их в эксплуатацию. Не стесняйтесь требовать оригиналы документов компании, проверять лицензии. Во избежание юридических ошибок при заключении договора — которые в последствии могут стать причиной его разрыва компанией в одностороннем порядке — обратитесь к помощи юристов. Если речь идет о больших суммах денег, не стоит экономить на мелочах. В противном случае, риск прогореть значительно возрастает.

4. Фиктивная продажа

Одна из аферистских схем рассчитана именно на скупость потенциальных покупателей. За определенную сумму агентства по недвижимости предлагают приобрести списки всех квартир, выставленных на продажу, прорекламировав самые выгодные предложения. Покупатель приходит смотреть квартиру. Хозяева, на самом деле являющиеся подставными, действительно продают квартиру. Убедившись в подлинности заявленного, он заключаете сделку и расплачивается за квартиру. Однако вскоре узнает, что договор утратил юридическую силу. Причина этого в том, что выбранное агентство элементарно не имеет соответствующей лицензии для проведения подобных операций.

Вывод: при выборе агентства по недвижимости, будьте предельно внимательны и не бросайтесь на феноменально низкие цены. Это один из наиболее часто встречающихся ошибок покупателей, в итоге остающихся и без денег, и без квартиры.

5. Квартира с жильцом

Вы так же не защищены от покупки жилья, у которого уже есть владелец, пусть и временно выписанный. Он может отбывать наказание в тюрьме, состоять на воинской службе или проходить лечение в психоневрологическом диспансере. Тем не менее, согласно законодательству, за ним сохраняется право обратной регистрации, даже при условии, что квартира была продана.

Вывод: не поленитесь проверить в жилищно-коммунальном управлении, не числится ли за этой квартирой временно снятых с регистрационного учета граждан. Отсутствие зарегистрированных жильцов в таком случае — первый повод для бесспокойства.

6. Продажа чужой жилплощади

Аферисты часто предлагают покупателю купить или арендовать недвижимость, не имея на нее никаких прав. Риэлторская компания может потребовать документы на право собственности квартиры у хозяев, желающих, к примеру, с ее помощью сдать квартиру.

Сами хозяева нередко сами не знают о том, что квартира без их ведома выставлена на продажу. Получив — якобы для проверки — дубликаты правоустанавливающих документов, паспортов владельцев (иногда используются данные утерянных паспортов) и подыскав покупателя, мошенники заключают с последним договор о продаже.

Вывод: осуществляйте сделку через надежное риэлтерское агентство, успевшее зарекомендовать себя на рынке недвижимости. Только в таком случае вам может быть гарантирована юридическая безопасность и удачный исход операции.

7. Жилищные пирамиды

Помимо всем известных финансовых пирамид, есть еще и жилищные пирамиды, работающие по аналогичной схеме. Покупателю предлагают скидку на жилье в размере 20-40% при условии, что он должен будет найти еще трех желающих вложить деньги подобным образом. При этом мошенник не спешит предоставлять необходимые данные о продаваемой квартире до тех пор, пока условия не будут выполнены. Даже если здание действительно планируют возвести, зачастую в таких фирмах не ведется учет проданных квартир в будущем доме.

Так что одна квартира может иметь сразу нескольких хозяев. В результате подобной махинации, количество жертв, попавшихся на удочку аферистов, может возрасти в геометрической прогрессии. Однако, рано или поздно, не смотря на старания мошенников, наступает крах пирамиды. Тогда фирма заявляет о банкротстве (искусственном), либо просто бесследно исчезает.

Вывод: избежать подобной ситуации поможет только надежная риэлтерская компания и ваша бдительность. Не соглашайтесь на сомнительные предложения.

8. Дарение вместо купли — продажи

Чаще всего дарением делается попытка скрыть фактическую сделку купли-продажи. Это один из наиболее часто применяемых способов обойти право преимущественной покупки и нарушения режима общей совместной собственности супругов. Однако срок исковой давности по договорам дарения составляет один год. Это значит, что в течении года даритель может оспорить этот договор в суде.

Выходит, уже сегодня даритель может разорвать заключенную вчера сделку. К примеру, в его праве подать в суд исковое заявление об ее аннулировании договора, объясняя это тем, что дарственную он подписал не по своей воле, а из-за того, что вы ему угрожали. Иначе, зачем дарить квартиру незнакомому человеку.

Вывод: заплатите налоги и спите спокойно. Подобные старания обойти бремя уплаты налогов, направленные якобы вам на благо, могут в итоге оставить вас и без денег, и без квартиры. В случае, если вы не до конца разбираетесь в юридических тонкостях подобных операций, не стоит принимать окончательных решений самостоятельно — обратитесь за помощью к профессионалам.

9. Торговля воздухом

Покупая квартиру, вы можете даже не подозревать того, что ее и в помине не существует. В таком случае, при строительстве дома, аферисты могут либо оформлять договор на квартиры в доме, к строительству которого не имеют никакого отношения, либо заключают договор, который в итоге оказывается несоответствующим утвержденной документации. И в том, и в другом случае, вы останетесь ни с чем.

Вывод: для того, чтоб избежать подобного просчета, уделите внимание проверке исходно-разрешительной, проектно-конструкторской документации, наличие инвестиционного контракта, договора на аренду земли. Помимо этого, помните, что стоит добиваться учетной регистрации инвестиционного контракта, чтоб вы таки стали владельцем, а не совладельцем новокупленной квартиры. Стоит вновь упомянуть о том, что не стоит пользоваться услугами новосозданных компаний.

Зачастую проекты таких компаний редко когда выполняются. Слишком часты случаи замораживания строительства по причине нехватки средств. Более крупные компании в такой ситуации оказываются более стабильными. Потому перед тем, как вкладывать деньги, наведите справки о репутации компании, ее финансовом состоянии и истории реализации предыдущих проектов. Всегда тщательно читайте документы, перед тем, как ставить под ними подпись. Зачастую мелким шрифтом могут быть указаны принципиально важные для вас условия договоренности.

10. Аренда с последующей сдачей в наем чужой недвижимости

Не смотря на то, что очень многие квартиранты не раз прогорали на всевозможных схемах, связанных с арендой жилья, это все же не научило их взять за правило подписывать договора с арендодателями. Зачастую, потенциальные клиенты редко когда пользуются и услугами агентств по недвижимости. На этом часто и выезжают аферисты.

Арендуя квартиру на небольшой срок, они — выдавая себя за собственников — сдают ее в наем на длительный срок при условии предоплаты, заманивая жертв низкими ценами. Так, они одновременно могут сдать сразу нескольким арендаторам, после чего благополучно исчезнуть. В некоторых случаях, мошенники занимаются подделкой правоустанавливающие документы на жилье.

Вывод: если вы наотказ не желаете воспользоваться услугами агентств по недвижимости, которые сделают всю работу за вас, не поленитесь достать информацию о том, действительно ли по данному адресу проживают именно эти люди. Это можно узнать, к примеру, в паспортном столе, либо просто поспрашивать соседей, проживающих в том же доме.

Автор: Александра МИХАЙЛОВА

По материалам: http://ukrrudprom.ua