|
06.11.2007 Валютные ипотечные кредиты будут дорожать
До конца этого года ставки по ипотечным кредитам в гривне снизятся еще больше, а по долларовым могут вырасти. В дальнейшем следует ожидать еще более существенную модификацию ипотечных кредитов – на рынке появятся более сложные их модели.
Об этом, а также о том, какие ипотечные новинки могут появиться на рынке жилищного кредитования уже в этом году компании «Простобанк Консалтинг» рассказал Александр Охрименко, советник председателя правления одного из украинских банков.
Сегодня, по мнению многих экспертов, на рынке столичной недвижимости наблюдается затишье: цены прекратили свой рост и даже начали снижаться на 1 – 2%. Как Вы считаете, стоит ли в данный момент покупать жилье и при этом пользоваться банковским кредитом? Может, есть смысл подождать, когда цены упадут еще больше и тогда сделать покупку?
Если для покупателя стоит цель приобрести жилье для собственных нужд, то стоит получать кредит и покупать жилье. Но если стоит цель получить спекулятивный доход за счет роста цен на жилье, то покупать жилье в кредит в ближайшей перспективе нецелесообразно. Следует учитывать то обстоятельство, что существующая динамика роста цен на недвижимость сделала спекулятивные операции с недвижимостью невыгодными, и в результате это привело к увеличению предложения на продажу жилья. Поэтому сегодня можно выбрать для себя жилье с учетом не только цены, но и качественных и экологических параметров. Впрочем, уже в следующем году количество сделок увеличится и выбор хорошего жилья будет сокращаться.
Предположим, что цены на недвижимость действительно начнут падать. Что будет с процентными ставками по жилищным кредитам: они также упадут или, наоборот, поднимутся?
Будут понижаться ставки по ипотечным кредитам в гривне. Но при этом ставки по долларовым кредитам могут даже вырасти. Это связано не только с динамикой цен на недвижимость, но и с общими процессами, которые происходят на финансовом рынке Украины. Усиление гривны и выталкивание из оборота долларов – это уже стало общеукраинской тенденцией, и она обязательно затронет и рынок недвижимости. Следует иметь в виду, что в долгосрочной перспективе галопирующей динамики цен на недвижимость не будет. Наоборот, будет наблюдаться вялотекущая волатильность цен на уровне 5-10% в год, поэтому гривневые кредиты будут иметь приоритет перед займами в других видах валют.
Если же ситуация на рынке жилья стабилизируется, что будет в таком случае с процентными ставками по жилищным кредитам? Какие факторы могут повлиять на их изменение?
До конца года ставки по валютным ипотечным кредитам будут расти. Это во многом связано не с рынком ипотеки, а с общей ситуаций на мировых финансовых рынках. Сдержанное отношение зарубежных инвесторов к инвестициям в долговые обязательства развивающихся стран сделали для многих банков невозможным получить валютные ресурсы за счет продажи своих облигаций на зарубежных рынках. При этом со стороны зарубежных спекулянтов есть спрос на облигации, эмитированные в гривне. В этих условиях валютные ресурсы стают дорогими для банков и, соответственно, ставки по ипотечным кредитам растут.
На каком рынке – первичном или вторичном – лучше покупать недвижимость в кредит?
Почему?
На сегодня не имеет существенной разницы – покупать жилье в кредит на первичном или вторичном рынке. Условия кредитования фактически одинаковые. Все зависит от желания самого заемщика. Первичный рынок может предложить жилье повышенной комфортабельности по более низкой цене, чем вторичный, и это главный фактор выбора. Но при этом есть риск задержки сроков строительства и сомнения в качестве работы строителей.
В каких случаях клиенту следует воспользоваться рефинансированием жилищного кредита?
Рефинансирование жилищного кредита – это достаточно сложная операция, и для неподготовленного человека может оказаться убыточной. По своей сути долгосрочные жилищные кредиты могут и должны быть рефинансированы в условиях существенного изменения условий ипотечного кредитования, но при этом не следует забывать, что рефинансирование требует дополнительных затрат. В идеальном варианте ипотечные брокеры должны предоставлять квалифицированную помощь в процессе рефинансирования жилищного кредита.
Будет ли услуга по рефинансированию кредитов носить массовый характер?
Не исключено, что в следующем году одной из самых популярных операций будет рефинансирование долларовых кредитов в гривневые. В перспективе структура валюты ипотечных кредитов существенно изменится, и это будет одним из факторов, который так или иначе будет влиять на желание рефинансировать кредит.
Некоторые банки начали запускать ипотечные программы кредитования с отсрочкой платежей. Выгодны ли такие качественные «улучшения» для клиента, ведь сумма переплаты по кредиту становится для него еще больше?
Модификация ипотечных кредитов будет происходит и в дальнейшем. Со временем на рынке появятся более сложные модели кредитов – это определенное требование рынка. Нельзя сказать, что все качественные изменения модели ипотечного кредита ведут к его удорожанию. В отдельных случаях банки заинтересованы в увеличении числа клиентов и согласны пойти на уступки. Но при этом нельзя забывать, что любые качественные параметры имеют свою стоимость, поэтому существенные изменения так или иначе ориентированны таким образом, что клиент компенсирует дополнительные качественные параметры.
Некоторые банки заявляют о том, что они могут принимать решение о выдаче ипотечного кредита за 30 минут. Как Вы считаете, такая оперативность в принятии решения действительно возможна на сегодняшний день? За счет чего достигается такая скорость?
Сегодня многие банки, которые работают с физическими лицами, внедряют систему скоринга (оперативной кредитной оценки потенциального заемщика). Благодаря системе скоринг можно в течение очень короткого отрезка времени оценить заемщика и сделать вывод о целесообразности выдачи кредита. Хотя следует помнить, что система скоринга дает только предварительную оценку. Для принятия окончательного решения о выдаче кредита необходимо решение кредитного комитета, где оцениваются все документы потенциального заемщика, а оценка скоринга принимается во внимание. Следует также помнить, что работа скоринга ориентирована на получение информации из кредитного бюро, а в условиях, когда наши кредитные бюро только начинают работать, уровень оценки скоринга носит условный характер.
Какие ипотечные новинки могут появиться на рынке жилищного кредитования еще в этом году?
Розыгрыш призов (путевок, льготных процентов, скидок) при оформлении ипотечных кредитов – одна из самых ближайших новинок нашего ипотечного рынка. В скором времени можно ожидать кредитов с плавающей ставкой, кредиты с дополнительными льготными опциями (снижение cтоимости услуг за оформление, меньшие ставки по штрафам и т.д.), которые будут зависеть от суммы кредита.
|
