19.05.2010 Рынок земли - новое строительство финансовой пирамиды
Рынок земли должен меняться вслед за другими сегментами рынка недвижимости. Быстрее всего изменения происходят на рынке вторичного жилья, поскольку собственники внимательно следят за изменениями рынка и соответственно корректируют свои предложения.
Второе место, по скорости изменений – рынок первичного жилья и офисной недвижимости. Обычно компаниям для принятия решений требуется больше времени, а показатели на основании который компании принимают решения – обычно должны быть более весомыми и измеримыми. Скажем компания, скорее всего, не будет менять цены исходя из заявлений риелтеров о падении цены, но точно изменит цену исходя из отсутствия спроса в течении долгого периода времени.
Рынок земли, является сегментом с наиболее медленными изменениями. И в первую очередь это касается цен на землю. Однако украинский рынок земли имеет очень существенную особенность. Особенность заключается в спекулятивном интересе. Так еще с начала 2007 года наблюдался рост цен на недвижимость, но при этом рост цен на землю превышал темпы по всему рынку. Речь идет о ценах на землю под застройку.
Логично, что цена на землю под застройку является производной от цены на недвижимость которую можно на ней построить. Но цены на рынке земли 2007-2009 годов формировались не от текущей стоимости недвижимости, а исходя из ожиданий цен на недвижимость в будущем. Поэтому казалось, что рынок земли самый надежный, и эту надежность вселяли ростущие цены на недвижимость, примеры покупок других земель, высокие прибыли, которые получили купившие раньше и т. д. Как и в истории с МММ выграли те, кто забрали свои вклады (в акции, землю - нужное подчеркнуть) до обрушения финансовой пирамиды. Проиграли доверчивые – те, кто верил в сказки о бесконечности роста рынка недвижимости.
Что же происходит на сегодняшний день с рынком недвижимости? За последние полтора года земля не меняла собственников и многие с ностальгией оглядываются назад и ждут роста цены на землю. При этом любая зацепка истолковывается как тренд и тут же приводит к росту цены на землю.
Зацепки и их несостоятельность.
Рост цены на первичку. Действительно рост цены на первичну недвижимость наибольший, однако стоит обратить внимание на количество первички и спрос на нее. Порядка 60% строительства заморожено, а 40% действующих строек точно не покроют спроса на квартиры. Рост цен не означает рост рынка – нет ни одного достоверного показателя существенного увеличения количества сделок и его не может быть без отсутствия кредитования.
Рост цен на вторичку. И здесь рост цен есть – но по сравнению с первичкой рост цен мизерный и скорее отвечает ожиданиям рыка, чем реальной картине. Большинство сделок происходит со значительными скидками, которые, естественно, не отражаются в статистике.
Однако, несмотря на всю необоснованность цены на рынке земли – другой уже не будет. Продавцы снова начали верить в будущее рынка земли. Финансовых слабаков продать землю по низкой стоимости вынудили еще в 2009 году, остались лишь сильные оптимисты – которые дождутся своей цены.
Поэтому следует ожидать последующего роста цены на землю на бумаге при отсутствия сделок. А как только темп прироста цены на квартиры и недвижимость догонит тренд цены на землю – количество сделок восстановит статистику.
По материалам: http://zabudovnyky.com.ua
|
