Покупка недвижимости в Болгарии
Статья Елены Зубовой "Болгары ждут русских покупателей"
Вопрос: Как купить недвижимость в Болгарии?
Пока Болгария не стала членом Евросоюза (это случится в 2007 году), она считается одной из самых перспективных стран для приобретения недвижимости в инвестиционных целях: по прогнозу, после присоединения к ЕС цены вырастут на 200%. Однако покупка недвижимости для поездок «на дачу» к Черному морю – тоже неплохое вложение. Тем более что сегодня болгарская недвижимость – дешевле петербургской.
Рост цен в Болгарии наблюдается последние три года – на 35-40% в год. Ситуация напоминает ту, которая складывалась в Чехии накануне ее вступления в ЕС. Первыми, кто оценил перспективы чешского рынка, были ирландцы, известные своей способностью открывать новые для Европы рынки недвижимости. Сегодня до 60% покупателей-иностранцев – выходцы из Великобритании. Они скупают целые села на кредитные средства своих банков. Россияне и жители стран СНГ составляют не более 5%. Местные риэлтеры между тем ждут российского лидерства на рынке недвижимости. По словам болгарских риэлтеров, любой, кто имеет ежемесячный доход 1500-2000 евро, может позволить себе купить недвижимость в Болгарии.
Большая болгарская стройка
Каких-либо неизвестных россиянам типов домов в Болгарии нет. Чаще всего там используются понятия «дом», «квартира» и «апартаменты». Новые квартиры выставляются на продажу с отделкой, часто – меблированные.
Болгария активно застраивается. Это касается в первую очередь крупных городов, черноморского побережья, горнолыжных и бальнеологических курортов.
В Софии цены на массовое жилье составляют 500-700 евро за кв. м. Самые дешевые квартиры-студии площадью около 50 кв. м – стоят 25-27 тыс. евро.
В Варне средняя цена – 715-720 евро/кв. м, максимальная – более 1000 евро/кв. м. Апартаменты в городах продаются по 650-800 евро/кв. м. Средняя цена в жилых комплексах – 800-1000 евро/кв. м.
В районе курортов цены, по болгарским меркам, немалые: за квартиру площадью 34 кв. м в районе бальнеологического курорта в Велинграде запрашивают чуть более 30 тыс. евро, на горнолыжном курорте Пампорово квартира площадью 71 кв. м стоит более 60 тыс. евро Район побережья также считается дорогим. Новый двухэтажный дом там можно купить за 90-100 тыс. евро, трехэтажный – за 150-180 тыс. евро. Например, дом площадью 220 кв. м в Тракате продается за 220 тыс. евро. Аналогичные объекты в Испании, например, стоят дороже минимум в 2 раза.
Если стоимость апартаментов на курорте достигает 1450 евро/кв. м, это означает наличие бытовой техники и мебели. Дома для постоянно проживания на побережье предлагаются из расчета 1000 евро/кв. м. Однако летние домики на море можно купить за 70-80 тыс. евро.
Самая дешевая недвижимость – в так называемой материковой части Болгарии, удаленной от моря. Например, дом площадью 140 кв. м с участком 1330 кв. м, двумя гаражами, подсобными помещениями и прочими радостями, расположенный в Виннице, стоит 225 тыс. евро. Старые дома далеко от моря можно купить за 15-20 тыс. евро.
В болгарских селах за такую же цену можно приобрести просторные (200-300 кв. м) дома с хозяйственными постройками и земельными участками.
Небольшие по площади (примерно 60 кв. м) дома разнятся в цене в зависимости от местоположения. В Софии такой домик стоит 50 тыс. евро, в горах – 13 тыс. евро.
Относительная дешевизна недвижимости в материковой части позволяет говорить о том, что ценовой бум охватил еще не все страну, а потому продолжится.
Как ехать?
В Болгарию можно отправиться на 90 дней, но можно попытаться продлить визу или получить две-три визы в течение года.
Право на длительное пребывание получают бизнесмены, в которых Болгария заинтересована. Продолжительное пребывание разрешено владельцу зарегистрированной в Болгарии фирмы, у которого работает не меньше 10 человек и который платит налоги в местный бюджет.
Постоянное проживание в Болгарии разрешено, если иностранец участвует в жизни страны прямыми инвестициями – от 500 тыс. евро. Однако эту сумму может инвестировать не один предприниматель, а группа товарищей, но не меньше чем по 50 тыс. каждый.
Имеет смысл регистрировать собственную фирму, если необходимо приобрести земельный участок – не только под строительство, но и на котором стоит купленный дом. Иностранцам – частным лицам запрещено покупать землю в Болгарии, но приобрести участок на фирму разрешается. Открыть какое-нибудь ООО может любой человек. Это стоит 500 левов (250 евро) и занимает 7-10 дней. Впрочем, фирма может быть и российского происхождения, ведущая в Болгарии дела. Специалисты предсказывают, что запрет на сделки с землей будет снят одновременно со вступлением Болгарии в ЕС. Пока иностранцам разрешена лишь долгосрочная аренда.
Главный – нотариус
Проводить сделку купли-продажи можно по доверенности через болгарскую риэлтерскую компанию. Однако предварительно с предполагаемым приобретением можно ознакомиться в офисах российских фирм, где и фотографии покажут, и про дома расскажут.
Сделка длится около месяца. Комиссионные агентства недвижимости составляют 5-10% от суммы сделки. Формально издержки оплачивает продавец, но проценты уже внесены в стоимость объекта.
Условия оплаты разнообразны. Теоретически можно перевести деньги из российского банка, и банки декларируют такую услугу, но исполнители на местах ленятся ее выполнять. Не возбраняется расчет чеками American Express. Возможны операции со счетами в болгарском банке или даже оплата наличными.
Как правило, сначала надо уплатить 10% (от стоимости дома) залога. Тогда объект изымается из листинга и закрепляется за клиентом. Остальные деньги вносятся после подписания окончательного договора.
Похоже проходят сделки на первичном рынке. Как правило, берется залог – 1000-1500 евро и составляется первичный договор. Покупать квартиру в строящемся доме лучше тоже через риэлтерскую фирму, которая сама проверит права застройщика – все-таки болгарское законодательство отличается от нашего. В первичном договоре указывается, какая именно квартира резервируется за покупателем, и оговаривается индивидуальная схема оплаты. Деньги вносятся частями в период строительства, которое длится примерно год. Иногда возможна рассрочка на несколько месяцев.
Стандартная схема оплаты на первичном рынке – частями: 30%-30%-40%. Аналог российского свидетельства о праве собственности на недвижимость – нотариальный акт. Его составляет местный нотариус в присутствии продавца и покупателя. В числе документов, которые необходимо представить в нотариат, – выписка из Государственного регистра недвижимого имущества, где указаны обременения, если они есть (залог, запрет на продажу, открытые судебные дела, право пользования третьими лицами и прочее), а также подтверждено право собственности продавца. Кроме того, необходимо предоставить государственную оценку стоимости дома. Этот документ выдает территориальная налоговая служба, и именно указанная ею цена будет фигурировать в нотариальном акте.
Нотариус заверяет акт своей подписью и передает его в суд. Судья вносит нового владельца объекта в Государственный регистр недвижимого имущества. Отметка об этом делается и в самом нотариальном акте. Все расходы по сделке, включая налоги, госпошлины и т.д., обходятся примерно в 3-5% от суммы сделки.
Кредитов русским не дают
Кредит или длительную рассрочку иностранцам, как правило, не дают. Заем можно оформить на собственную фирму, хотя это довольно сложная процедура. Болгарские банки могут также предоставить кредит, но только тем иностранным гражданам, которые в течение двух лет ведут бизнес в Болгарии.
Крупные болгарские застройщики, осуществляющие инвестиционные проекты вместе с банками, заявили о своей готовности кредитовать российских покупателей под 8% годовых. Размер первого взноса – 35%. Кредит дадут на 10-15 лет. К этому приложится обязательство застройщика сдавать в аренду приобретенное жилье с доходностью не меньше 8% годовых.
Основанием для получения кредита могут также стать обязательства турфирмы сдавать недвижимость в аренду и таким образом гарантировать постоянный доход – для погашения кредита.
Сколько стоит жить
Владелец недвижимости в Болгарии обязан ежегодно платить налог на недвижимое имущество и таксу на бытовые отходы, которая высчитывается по показаниям счетчика. Размер налога на недвижимое имущество не зависит от статуса владельца и одинаков и для физических, и для юридических лиц – от 0,15%. Однако местная власть устанавливает собственные налоговые коэффициенты, поэтому «вилка» по стране составляет 0,15-0,5% в год. Для частных владельцев домов налог может быть снижен наполовину, если жилье считается основным, то есть если владелец и члены его семьи живут в нем большую часть года.
Налог вносится равными частями ежеквартально. Если вся сумма уплачивается еще в I квартале, владелец получает 5-процентную скидку. Земельный налог – 0,15% в год.
Услуги по страхованию недвижимости стоят примерно столько же, сколько и в других европейских странах. Скажем, трехкомнатная квартира обойдется 300-400 евро в год, максимум – 600 евро.
Коммунальные платежи, в которые входит также такса за уборку бытовых отходов, составляют от 50 евро в месяц за трехкомнатную квартиру в отопительный сезон. Летом, когда отопление не нужно, – дешевле. Газ поставляется в баллонах, однако газификация в стране уже началась.
Такса за вывоз мусора устанавливается местными властями. Для жилых зданий она пропорциональная балансовой стоимости, но может зависеть и от объема отходов. Для нежилых имеет значение количество контейнеров.
Кроме того, в жилых комплексах взимается плата за благоустройство, охрану, освещение территории – примерно 4-8 евро в год.
При этом средняя заработная плата в Болгарии – 200 евро в месяц.
Затраты можно отбить
Отбить затраты можно, сдавая свой дом в аренду. Это можно сделать через риэлтерскую компанию. Сдача в аренду дома на побережье приносит 4-8% годовых. В сезон арендные ставки достигают 1200-1300 евро в месяц.
Варианты могут быть разные. Сдача дома на год обеспечит меньший процент, но гарантированный. Если дом сдавать неделями, аренда стоит дороже, но обещать, что он будет востребован в течение всего года, невозможно.
Если приобретена квартира в новом жилом комплексе, сдавать ее в аренду будет управляющая компания. Как правило, сегодня строятся большие комплексы, в которых располагается не только жилье, но объекты социальной инфраструктуры. УК, которая хозяйствует в комплексе, готова заключать договоры на аренду. Кстати, этот момент лучше оговорить еще при покупке квартиры. Важно, что УК может гарантировать постоянный доход. Если квартира расположена в достаточно раскрученном месте, фирма обещает примерно 6-8% годовых.
Естественно, большой интерес к аренде домов на побережье появляется в теплый сезон. Остальное время года дома могут пустовать. Однако сегодня строительные компании строят большие комплексы в районе горнолыжных курортов и минеральных источников. Квартира и апартаменты в таких объектах будут востребованы в течение всего года.
За смотрины денег не берут
Риэлтерская фирма может организовать поездку в Болгарию для просмотра объекта на месте, однако дешевле обратиться в туристическую компанию, которая к тому же возьмет на себя оформление визы. Самостоятельная поездка (без туристической группы) обойдется еще дешевле. Обычно хватает недели, чтобы «вживую» увидеть объекты, присмотренные заранее в риэлтерских агентствах России. Но при необходимости можно уложиться в два-три дня.
Услуги болгарских риэлтеров по просмотру вариантов обычно бесплатные. Но если поездки предстоят дальние, платить придется.
Раньше россияне отправлялись на просмотры в теплое время года, чтобы совместить приятное с полезным. Однако цены на болгарскую недвижимость напрямую связаны с сезоном и летом растут скачками. Теперь потенциальные покупатели знают об этом, и поездки в Болгарию происходят круглый год.
Дополнительные квадратные метры придется оплачивать
Алина Якушева, директор представительства Агентства зарубежной недвижимости Estateservice в Петербурге:
– Покупая квартиру в жилом комплексе, нередко клиенты попадают впросак. Дело в том, что в объявлениях фигурирует цена за 1 кв. м и площадь квартиры. Умножив одну цифру на другую, мы получаем стоимость квартиры и решаемся на покупку. Не тут-то было! На каждого обитателя жилого комплекса приходится еще и общедолевая собственность – дополнительные квадратные метры, за которые надо заплатить при покупке квартиры, и также оплачивать их содержание в дальнейшем.
Например, к площади квартиры 80 кв. м прибавится примерно 9 кв. м. Это стоит примерно 300-400 евро в год.
Инвестиции там, где курорты
Светлана Далматова, представитель компании RTLestate в Петербурге:
– Если рассматривать Болгарию как место для инвестиций, лучше вкладывать средства в новое строительство в курортных районах. Там идет сооружение целых комплексов, в состав которых входит не только жилье, но и объекты инфраструктуры: спортивные сооружения, SPA-центры, рестораны и многое другое. Как и в России, за период строительства цены вырастают на 10-20%. Срок строительства одного курортного комплекса составляет 16-18 месяцев.
Хорошими темпами строятся горнолыжные курорты Пампорово, Боровец, Банско. Кстати, стройку там затеяли звезды мирового горнолыжного спорта. Продажи там сейчас идут по 1100-1600 евро за кв. м с отделкой, меблировкой и возможностью передать в аренду на целый год.
В качестве объекта инвестирования рассматривается также Бургасский регион, имеющий самый крупный порт на Черноморском побережье.
Автор: Елена Зубова, журнал "Наши деньги"
|
