16.10.2007    На каких условиях украинские компании сегодня предоставляют недвижимость в лизинг?

Стремительное развитие рынка недвижимости сформировало спрос на такой финансовый инструмент, как финансовый лизинг коммерческой недвижимости для юридических лиц, который выступает альтернативой кредиту со своими преимуществами.

Если передача в финансовый лизинг производственного оборудования и движимого имущества приобрело более широкое распространение, то финансовый лизинг в сфере недвижимости только начинает практиковаться отечественными предприятиями. Сегодня специалисты отмечают огромный спрос на такие услуги. Но, несмотря на возрастание интереса участников рынка, развивается лизинг недвижимости слабыми темпами, чему в первую очередь препятствуют специфика бизнеса в данном секторе и несовершенная законодательная база

Нормандские корни

В сегодняшнем понимании, лизинг – это вид предпринимательской деятельности, направленной на инвестирование временно свободных, или привлеченных финансовых средств, когда по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.

Вильгельм Завоеватель, арендуя в 1066 году у нормандских судовладельцев корабли для вторжения на Британские острова, наверное, и не подозревал, что его опыт ляжет в основу деятельности лизинговых компаний. По свидетельству историков именно этот факт был первым упоминанием о лизинговой сделке в документальной хронологии прошлого. А уже в 1248 году, была зарегистрирована первая официальная лизинговая сделка – крестоносцы, готовясь к очередному походу, получили, таким образом, амуницию. Однако первое общество, для которого лизинговые операции стали основой деятельности, было создано только в 1952 году в Сан-Франциско американской компанией «Юнайтед Стейтс лизинг корпорейшн». С того времени лизинг начал свое активное развитие в странах с рыночной экономикой. В Украине, несмотря на столь продолжительную практику, предоставление лизинговых услуг находится на стадии формирования.



Дорогие ресурсы и не только

В данный момент, как отмечает председатель правления ОАО «Капитал Лизинг» Андрей Жилинский, такая услуга, как лизинг недвижимости, в Украине пользуется огромным спросом. Но на рынке практически отсутствуют профессиональные лизинговые компании, которые могут ее удовлетворить. Прежде всего, это связано с тем, что рынок недвижимости очень сильно зарегулирован на уровне законодательства, у лизинговых компаний нет доступа к долгосрочным и недорогим ресурсам, а также технологиям проведения классических операций лизинга недвижимости. «По нашему мнению, среди основных проблем необходимо выделить высокие процентные ставки от финансирующих банков и короткие сроки кредитования», – обращает внимание господин Жилинский. Генеральный директор компании «VAB Лизинг» Людмила Золотарева связывает слабый спрос на финансовый лизинг коммерческой недвижимости в первую очередь с недостаточной информированностью потенциальных клиентов о таком виде финансирования и его преимуществах.

Сделка по лизингу, со слов г-на Жилинского, может сопровождаться подписанием от 10 до 20 различных договоров, что объясняется сложным коммерческим правом для рынка недвижимости. Кроме того, одним из самых сложных моментов, по мнению специалиста, является соблюдение собственником недвижимости процедуры оформления права собственности на объект. «В 90 % случаев право собственности оформлено с нарушением положений существующего законодательства, что значительно увеличивает риски для проведения сделки. В связи с дефицитом офисных, торговых и складских помещений высокого класса (от В+ до А класса), нынешние владельцы не охотно предлагают на продажу их собственность, поскольку цены за каждый квадратный метр постоянно растут. Естественно, на рынке не может быть много сделок, поскольку отсутствуют сами объекты лизинга», – сетует Андрей Жилинский. В то же время он отмечает, что профессиональную консультацию по рынку недвижимости и структурированию лизинговой сделки можно получить у таких компаний как Colliers International, DTZ, и других международных консультантов в сфере оценки недвижимости.

Большинство потенциальных клиентов неохотно вступают в лизинговые отношения по причине больших рисков на рынке недвижимости, что не позволяет им планировать деятельность в долгосрочной перспективе. Ведь договор лизинга – это помимо платежей и имущественные отношения, в которых недвижимость выступает залогом по сделке. А разорвать договор с лизинговой компанией значительно труднее, чем договор аренды.

Многие компании в целях «оптимизации» налогообложения часто показывают лишь часть реальных доходов и активов в своей финансовой отчетности. Учитывая большую стоимость недвижимости, передаваемой в лизинг – лизинговые компании вынуждены отказывать своим клиентам.

Проблема заключается и в том, что лизинговые компании часто не могут адекватно рассчитывать стоимость своих услуг, так как приобретение объекта по закону весьма затруднительно.



Эффект бумеранга

Сегодня в Украине большим спросом пользуется лизинг коммерческой недвижимости. Однако, как отмечает Людмила Золотарева, данная услуга только начинает развиваться. Хотя перспективность и привлекательность для лизингополучателей, положительные тенденции развития экономики Украины, наработанный международный опыт, а также непосредственно огромная емкость рынка приводят к тому, что использование инструмента финансового лизинга на рынке недвижимости будет увеличиваться. «К примеру, по предварительным подсчетам арендные платежи украинских предприятий составляют более 500 млн. грн. в год, и эта цифра с каждым годом растет, что еще больше увеличивает привлекательность финансового лизинга для приобретения недвижимости. Это финансовые расходы компаний, взамен которых с помощью лизинга можно получить недвижимость в собственность», – говорит г-жа Золотарева. К тому же она обращает внимание на такой очень важный момент: приобретая коммерческую недвижимость в финансовый лизинг, клиент страхует себя от роста цены на недвижимость, ведь в случае аренды, стоимость ее постоянно растет, а при лизинге платежи зафиксированы.

На данный момент наиболее востребованной среди клиентов услугой, по словам Андрея Жилинского, является обратный лизинг (lease back) уже существующей коммерческой недвижимости, при котором лизингополучатель является одновременно и поставщиком передаваемой в лизинг коммерческой недвижимости. При возвратном лизинге собственник объекта продает его лизинговой компании и одновременно заключает с ней договор лизинга на этот же объект в качестве лизингополучателя. Специалист отмечает, что он предлагается как механизм улучшения ликвидности, сохранения оборотного капитала, оптимизации налогообложения (не финансируется НДС) и ряда других преимуществ. «Например, обратный лизинг является прекрасным инструментом финансирования без понижающих коэффициентов покрытия в отличие от коммерческих банков, создания оптимальной и прозрачной структуры собственности, выбора балансодержателя, разделения права собственности и оперативного ведения дел, права выкупа предмета лизинга лизингополучателем. Кроме того, он имеет более эффективный механизм обеспечения обязательств по сравнению с залогом», – осведомляет специалист.



А что предложение?

На каких условиях украинские компании сегодня предоставляют недвижимость в лизинг? Подробней о предложениях передачи в финансовый лизинг можно узнать, проследив за информацией нескольких крупных предприятий, работающих в данном сегменте рынка. Например, компания «Панта Рей Систем» берет аванс – 10 % со ставкой удорожания от 6 до 8 % в год на срок от 2 до 10 лет, предлагая различные варианты графиков лизинговых платежей и, не требуя залога. В свою очередь компания «VAB Лизинг», предлагая коммерческую недвижимость для юридических лиц, предоставляет лизинг обычно на срок до 5–7 лет. Хотя возможно и на длительное время – до 10 лет. Первый (авансовый) лизинговый платеж – от 15–20 % стоимости имущества, удорожание по лизингу составляет до 10 % в год, включая страхование. К категории коммерческой недвижимости компания относит: производственные здания, офисные, торговые, складские помещения и т. д. В то же время в компании «Капитал Лизинг» срок лизинга может быть от 3 до 10 лет. Процентная ставка изменяется от 10 до 12 % годовых в евро, от 10 до 13 % в долларах США, от 15 до 20 % в национальной валюте. Среди услуг, предоставляемых компаниями, – финансовый лизинг с правом выкупа, финансовый лизинг без права выкупа, финансовый лизинг с полной выплатой, оперативный лизинг, оперативный лизинг с правом выкупа, продажа и обратный лизинг, продажа и обратная аренда. Условия в каждом отдельном случае являются индивидуальными.



Сначала нужно взвесить

По утверждению специалистов, перед обычным кредитом лизинг имеет такие основные преимущества:

– Некоторые лизинговые компании даже не требуют от арендатора никаких дополнительных гарантий, а обеспечением сделки служит сам объект;

– В случае лизинга временно высвобожденные деньги арендатор может пустить на какие-либо другие цели;

– Лизинг не требует немедленного начала платежей. При использовании обычного кредита для покупки имущества предприятие должно было бы около 15 % стоимости покупки оплачивать за счет собственных средств, а также предоставить в залог дополнительные активы (недвижимость, оборудование и т. д.). При лизинге арендные платежи обычно начинаются после поставки имущества арендатору, либо позже;

– Лизинговое соглашение более гибко, чем кредит. При лизинге арендатор может выработать с арендодателем удобную для него схему финансирования;

– Платежи могут осуществляться с разной периодичностью, а ставка может быть фиксированной и плавающей.

В то же время, по словам некоторых специалистов, имеются и свои недостатки, главный из которых – сложная организация лизинговых отношений. Но не все эксперты соглашаются с этим высказыванием, утверждая, что в них нет никакой сложности.

Проявление большого интереса к такой форме финансирования как лизинг в сфере недвижимости – процесс закономерный: стремительный рост рынка и еще далекая от совершенства система кредитования подтолкнули к развитию данной услуги. Поскольку этот вид деятельности находится только на стадии формирования, его участникам предстоит решить еще немало вопросов. Развитию лизинга мешают нормативно-правовые ограничения, которые касаются невозможности приобретения земли в лизинг под отдельно стоящим объектом, отсутствие четкого порядка регистрации сделки лизинга, а также применение лизинга только к введенным в эксплуатацию объектам, непрозрачная рыночная история объектов недвижимости, заниженная стоимость и их общий дефицит на рынке и т. д.

Автор :   Андрей ШОКАЛ  

Источник :   http://www.biztema.com.ua