|
19.10.2007 Кредит на землю
Нашему читателю пришлось потратить четыре месяца на оформление кредита для покупки участка. За это время земля успела подорожать на 20%. Как избежать бюрократического подхода в процедуре банковского кредитования.
По материалам "Личного счета"
Мечтая о доме за городом, годами копил свои заработки. Но рынок движется с большой скоростью, и догнать растущие цены невозможно. За три года цены выросли на порядок, и с каждым годом выбор становится все уже. Раньше участок под Киевом можно было найти за $50 тыс., а сейчас — минимум за $300 тыс. Поэтому решил взять кредит в банке на покупку земельного участка под залог самой земли.
По рекомендации коллег и знакомых выбрал банк (название учреждения не разглашаем по просьбе читателя), который кредитует под залог участка с целевым назначением «ведение садового хозяйства». Для меня это важно, поскольку самая дорогая земля с наибольшим потенциалом роста стоимости и бесконечным спросом расположена вдоль Днепра, и в основном участки имеют целевое назначение «под садоводство». Тут выгодно брать участок в кредит — цены доходят до $60 тыс. за сотку. И всегда есть покупатель, готовый заплатить за такую землю максимальную сумму, скажем, любители яхт, которые могут из дому пойти по реке в Черное море.
Прицел
В банк, где собирался брать кредит, пришел впервые как раз перед Новым годом. Кроме паспорта и идентификационного кода, принес все документы, подтверждающие мою деятельность как предпринимателя — физического лица и плательщика единого налога.
Кроме того, я уже выбрал участок. На покупку необходимо было занять $70 тыс. Не стал скрывать, что планирую в будущем перепродать землю, что на удивление было воспринято сотрудниками банка положительно. Ведь они понимают, что меня интересует самая ликвидная земля и, даже если не верну кредит, банк ничего не теряет.
Первое знакомство с этим финучреждением было приятным и обнадеживающим. Я ждал середины января, когда мои документы попадут в кредитный комитет. Но не хватило терпения — сам перезвонил менеджеру банка, чтобы узнать, как продвигаются дела с кредитом. Получив ответ, мол, вопрос рассматривается, немного успокоился. Но впоследствии еще трижды прозвучала фраза: «Рассматривается». Сотрудник банка оказался не очень-то обязательным: обещая перезвонить через час, он не звонил ни сегодня, ни завтра, да и на мои звонки не отвечал. Пусть нечего сказать по интересующему меня вопросу, но разве сложно еще раз сказать: «Рассматривается»?
Осечка
Через некоторое время в банке попросили принести еще одну справку — отчет о доходах за 15 дней сентября. Я сразу сказал, что во второй половине сентября сделок не проводил, соответственно, не могу показать доходы. Тем не менее на предоставлении справки настояли. После того как принес документ, вопрос в кредитном комитете вроде бы решили положительно. Но радоваться было рано. Свое добро не дала служба безопасности банка, хотя менеджер уверял, что все будет хорошо и кредит я получу.
Прошло еще несколько дней. Cнова пришел в банк. Теперь предстояло выполнить еще одно требование — найти поручителя и принести все необходимые документы. Справился за несколько дней. Но почему в банке сразу не сказали о поручителе? Пока банк возился с документами, я потерял множество перспективных участков.
Намеченную цель — купить землю до конца февраля — пришлось отложить на неопределенное время. Через три дня после того как подал документы поручителя, банк снова усложнил задачу, точнее изменил исходные данные. В банке посчитали, что лучше кредит выдать поручителю! На вопрос: «Почему?» получил убийственный ответ: «А какая вам разница?» Хоть и выступала поручителем жена, но такое положение дел меня не устраивало. Во-первых, участок я собираюсь оформить на себя, поскольку в будущем хотел его продать. Во-вторых, согласно зарплате в 1800 грн, жена не сможет погашать кредит без моей помощи. Да и супруга не собиралась брать ответственность перед банком. И ко всему прочему наш брак не оформлен официально. Таким некорректным предложением банк поставил меня перед женой в неудобное положение, а наши отношения — под угрозу. А если мы рассоримся? Да и поручителем может быть кто угодно. Такое предложение мне кажется очень странным и нелогичным. В конце концов банк согласился выдать кредит, но еще раз попросил справку о зарплате жены.
Холостой
Когда все спорные моменты были улажены, менеджер банка сообщил, что перед тем как буду давать задаток, комиссия еще раз просмотрит документы. Процедура кредитования выглядела так. Получив окончательное «да» от банка, я должен с банковским экспертом выехать на выбранный участок для оценки. При этом его могут оценить в меньшую сумму. Тогда прощай, земля. Придется искать новое место под солнцем. Только после «справедливой» оценки можно оформлять задаток.
К тому моменту затянувшаяся банковская процедура длилась два с половиной месяца. За это время из-под носа ушли два участка, которые я нашел, но не мог дать задаток, не будучи уверенным в получении кредита. Ведь если бы в банке сказали твердое «да», я застолбил бы за собой участок по выгодной цене, дав задаток на один или два месяца. Да и цены растут ежедневно. Каждая неделя затягивания с решением вопроса по кредиту стоила минимум 5% цены участка. А в середине марта цены поднялись на 20%. В банке, конечно, посочувствовали, но вопрос не решили.
Сначала в кредит просил $70 тыс. Но теперь, в марте, уже нужно было искать другой участок и платить другую цену. Если в начале года сотку на найденном мною участке оценивали в $4 тыс., то сейчас — в $6 тыс. Оперативность в этом деле очень важна. Банковская волокита стоит каждый месяц $10 тыс. потерь на участке в 15 соток.
Наконец нашел участок за $120 тыс. Но когда банк согласился выдать кредит на $100 тыс., земля подорожала до $140 тыс. Увеличить сумму кредита банкиры отказались. Да и платить 20 лет ежемесячно свыше $1500 я не мог. Пришлось ограничить бюджет покупки до $120 тыс.
Участок с лесом, который я мог бы купить еще в январе-феврале, ушел другим покупателям. Пришлось снова отправиться на поиски подходящего варианта. Но радовало, что хотя бы железно могу рассчитывать на $100 тыс. кредита.
Очень важно было найти ликвидные 20 соток, потому что меньшие площади труднее продать. Но теперь я не мог купить такой участок. И, соответственно, эффективность будущей сделки снижалась. На высокие прибыли уже можно было не рассчитывать, тем не менее я продолжил поиски.
Контрольный
Через несколько недель — очередной подвох. На сей раз служба безопасности заинтересовалась моими доходами как плательщика единого налога за I квартал уже этого года. И это после того, что я подыскиваю участки и гарантирую продавцам оплату. Чего же тогда стоит решение банка?
Что теперь решит банк, не знаю. Кредитный комитет дал добро, а служба безопасности копается в бумагах.
Как я убедился на собственном опыте, если банк сказал «да», немедленно тяните его на участок и получайте кредит как можно быстрее. Иначе потеряете минимум месяц на получение очередной справки. Более того, лучше подавать документы сразу в несколько банков. Наверняка в другом банке уже приняли бы положительное и окончательное решение, а моя сделка покупки участка состоялась бы.
Источник : http://kontrakty.ua
|
