|
12.11.2007 Коммерческая недвижимость Днепропетровска: командует парадом торговля
По информации специалистов, начиная с прошлого года, в Днепропетровске так же, как и в украинской столице, наблюдался всплеск на рынке коммерческой недвижимости. За прошлый год среднее подорожание офисных помещений на вторичном рынке составило 81,7%, торговых — 115,3%, складских — 140%.
Коммерческий сегмент сдал позиции
Динамичный рост цен продолжился и в этом году: уже за первые восемь месяцев текущего года стоимость коммерческой недвижимости в городе выросла на 30-50%. Правда, начиная с сентября ситуация диаметральным образом изменилась: в последнее время риелторы Днепропетровска констатируют спад активности и существенное снижение темпов роста цен, причем во всех сегментах. Такая ситуация вызвала понятное беспокойство у покупателей и арендаторов, привыкших за последние годы к высокой динамике цен на коммерческие объекты в Днепропетровске.
По словам директора днепропетровского АН «Бордо» Светланы Тараченко, затишье на рынке коммерческой недвижимости Днепропетровска началось с конца лета-начала осени. «За это время спрос на объекты коммерческого назначения упал почти в 10 раз, количество сделок ощутимо снизилось, объем же предложений сократился незначительно», — рассказывает Светлана Тараченко. По мнению эксперта, главной причиной этого стало ожидание перемен во власти, связанных с перевыборами. «Однако, несмотря на спад покупательской активности, цены все время продолжали свой плавный рост, особенно на землю. Это единственный сегмент, где спрос не уменьшался, а, напротив, возрастал и продолжает возрастать, что объясняется дефицитом земли и ее высокой доходностью», — добавляет г-жа Тараченко.
Несколько иного мнения придерживается менеджер отдела коммерческой недвижимости днепропетровского АН «Элит-Сервис» Андрей Пятница, который отмечает, что перевыборы не могли особенно повлиять на рынок коммерческой недвижимости города и причина затишья — в другом. «Люди уже привыкли к политическим катаклизмам и, несмотря ни на что, продолжают вести свой бизнес. Крупные инвесторы действительно затаились и выжидают, опасаясь вкладывать деньги в большие проекты. Некоторые компании освобождают свои площади, меняя направление бизнеса, но, возможно, не из-за политики, а из-за каких-то внутренних причин», — рассказывает Андрей Пятница. По его мнению, на самом деле главной причиной спада стало то, что в этом году рынок вошел в новую фазу — фазу стабилизации. Если раньше здесь наблюдался ажиотаж и желание приобрести объект во что бы то ни стало, то сейчас такого нет. Если раньше ощущался дефицит качественных объектов, то сегодня такой нехватки не наблюдается, прежде всего в секторе аренды. В городе введены и готовятся к сдаче в эксплуатацию несколько крупных торговых комплексов и бизнес-центров. «Правда, помещений на продажу в них по-прежнему предлагается мало, а те, которые удачны по цене и площади, выкупаются еще на начальной стадии строительства», — отмечает эксперт.
В целом же, характеризуя состояние сегодняшнего рынка коммерческой недвижимости Днепропетровска, эксперты сходятся во мнении, что насыщенность в городе торгового и офисного сегментов на фоне большого дефицита производственных и складских площадей, а также земельных участков продолжает оставаться отличительными факторами этого развитого в экономическом плане города.
«Ненасытная» торговля
Среди городов-миллионников (помимо столицы) именно Днепропетровск можно назвать самым успешным в плане развития торговой недвижимости. Но хотя новые ТЦ и супермаркеты в городе растут как грибы, цены на аренду и покупку площадей в них продолжают расти. В местных агентствах недвижимости отмечают небывалый спрос на помещения в центре города и прилегающих районах, а также спад интереса к периферийным жилмассивам.
По оценкам местных агентств недвижимости, сейчас в Днепропетровске насчитывается более 40 объектов, позиционирующих себя как ТЦ, хотя эксперты рынка утверждают, что таковыми в действительности можно считать всего лишь 16 центров. В позапрошлом году здесь открылись профессиональные ТЦ «Дафи», «Европа», «Атриум», «Привокзальный», «Большая ложка», «Новый Континент» общей площадью более 60 тыс. кв. м. В прошлом и этом году этот список пополнили торгово-развлекательные центры «Мост-Сити Центр», «Материк» и «Вавилон». Также в городе функционирует профессиональный торговый центр «Гранд Плаза». По мнению директора департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers International в Украине Галины Малиборской, торгово-развлекательный центр «МОСТ», открывшийся в сентябре прошлого года, существенно повлиял на местный рынок за счет своего объема — около 30 тыс. кв. м общей сдаваемой площади. Этот проект наряду с ТЦ «Дафи» определил верхнюю границу возможного уровня товарооборота с 1 кв. м, который рынок Днепропетровска способен обеспечить для торговых операторов.
Тем не менее, вопреки прогнозам экспертов рынка недвижимости в Днепропетровске, несмотря на появление крупных объектов формата Riteil park, арендные ставки на торговые площади не снизились. По словам начальника отдела коммерческой недвижимости днепропетровской компании RealNest Светланы Прохоренковой, снижение спроса и увеличение объема предложений не удержало продавцов и арендодателей от повышения цен. К примеру, если в начале года торговые площади в центральной части Днепропетровска предлагались за $45-60/кв. м, то сегодня ежемесячная аренда таких площадей обойдется в $60-80/кв. м, а иногда и $100/кв. м.
Такую информацию подтверждает и директор компании RealNest Александр Собко, который отмечает, что самые высокие ставки на торговые площади в Днепропетровске сегодня демонстрируют ТЦ «Европа» и реконструированный ТЦ «Центральный универмаг», где с арендатора ежемесячно берут от $80 до $160 за кв. м. Площади же в 3-10 кв. м в этих и других центрально расположенных ТЦ, а также площади в отдельно расположенных торговых помещениях в самом центре Днепропетровска обойдутся арендодателям уже в $100 за кв. м.
При этом едва ли не все риелторы жалуются, что строители ТЦ пренебрегли интересами мелких бизнесменов. По данным RealNest, примерно половина заявок, которые к ним поступают, касаются аренды и покупки коммерческой недвижимости площадью до 50 кв. м. Однако такие предложения составляют не более 5%, а львиная доля приходится на 100-150-метровые торговые площадки. Поэтому лавочникам остается довольствоваться периферийными районами, где можно снять угол в супермаркете или квартиру, переделанную под магазин, всего за $15-25 за кв. м.
Площади же в наиболее знаменитом в Днепропетровске проекте «Мост-Сити» оцениваются в $40-60/кв. м, так же как и в более отдаленных от центра проектах (в среднем по городу для ТЦ $40-60/кв. м).
По словам местных риелторов, кроме дефицита, вызванного массовым приходом сетевых компаний и стремлением местных бизнесменов переехать в престижные ТЦ, на цены аренды торговых объектов повлиял и другой фактор. «За последний год днепропетровская недвижимость подорожала едва ли ни вдвое и потянула за собой стоимость аренды», — отмечают в компании RealNest.
Эксперты отмечают, что такие арендные ставки делают нерентабельной торговлю продуктами в центре города. Только на протяжении последнего времени с центрального проспекта Карла Маркса вынуждены были съехать Днепропетровская кондитерская фабрика, арендовавшая площади под фирменный магазин сладостей «Синяя птица», и известный гастроном «Природа».
Это, по словам Андрея Пятницы, оправдано. «Недавно я подыскал помещение под супермаркет в 500 кв. м для одной крупной компании. Однако компания отказалась его арендовать только по одной причине — из-за непомерно высокой арендной ставки ($80/кв. м). Расчеты показали, что, даже работая на полную отдачу, магазин не будет прибыльным, так как львиную долю будет съедать аренда», — отмечает г-н Пятница.
По словам специалистов компании «Украинская Торговая Гильдия», в остальном спрос на помещения в торговых центрах в Днепропетровске поддерживается развивающимися розничными сетями, как украинскими и иностранными. «Рост доходов населения и розничного рынка стимулирует развитие сетевых операторов, которые составляют основной источник спроса на качественные торговые помещения. Украинцы постепенно отходят от рыночной торговли. Степень лояльности к современным формам торговли в Украине за 2007 год существенно выросла. В тех товарных категориях, где уже представлены сетевые операторы, рыночная торговля заметно потеснилась. Так, на долю рынков по продуктам питания в регионах приходится уже до 20% продаж, по бытовой технике/электронике — до 10-15% продаж. Таким образом, постепенно формируется класс потребителей, предпочитающих современные формы торговли. Это создает предпосылки для развития сетевых розничных операторов», — отмечают в компании.
Однако днепропетровские риелторы также отмечают, что в сегменте уличной торговли («стрит ритейл») также отмечается активный приток сетевых ритейлеров. В городе в этом сегменте, по свидетельству специалистов, сегодня продолжают присутствовать большинство активных сетевых ритейлеров Украины. Ритейл сосредоточен в части пр. Карла Маркса — между ул. Серова и ул. Клары Цеткин — и на меньших близлежащих улицах, таких как Коцюбинского, Харьковская, Миронова и Глинки. Здесь же расположены такие знаковые объекты социальной инфраструктуры, как советский универмаг «Детский мир», отели «Центральный» и «Гранд Плаза», ТЦ «Гранд Плаза», ЦУМ, ТЦ «Европа», а также объект смешанного использования «МОСТ». По словам Галины Малиборской, за последние несколько лет независимые магазины на центральных улицах постепенно уступают место сетевым розничным операторам, которые стремятся разместиться здесь не только для достижения высших торговых показателей, но и для повышения своего имиджа. На центральных улицах Днепропетровска присутствуют магазины одежды, обуви, товаров для детей ведущих украинских и зарубежных сетей, работающих, главным образом, по франчайзингу. «Многие находятся в поисках вакантных площадей для расширения своего присутствия в городе», — отмечает г-жа Малиборская.
По информации Андрея Пятницы, главной проблемой сегодняшнего рынка торговой недвижимости Днепропетровска продолжает оставаться дефицит предложений по приемлемым ценам. Особенно это касается сегмента продажи торговых помещений, где, по мнению эксперта, цена неоправданно завышена. «Если в мае помещение площадью 80 кв. м на проспекте Пушкина выставлялось за $200 тыс., то сегодня за него уже просят $250 тыс., хотя объективных причин для подорожания нет. Но если покупатель будет настойчив и предложит, скажем, $240 тыс., то продавец возражать не будет, понимая завышенность заявленной цены», — говорит г-н Пятница. По его словам, хозяева площадей на вторичном рынке ориентируются на общее подорожание в стране, а владельцы объектов в новостройках объясняют свои цены высокой стоимостью строительства. Задача риелтора в таких случаях — найти компромисс между желанием продавца и возможностями покупателя, отмечает эксперт.
По словам начальника отдела коммерческой недвижимости группы компаний «Магистр-недвижимость» Оксаны Пашенко, заявки на площади любого назначения есть, другое дело, что нет адекватных предложений для покупки. В большом дефиците — помещения под магазины, расположенные на «красных линиях».
А вот квартиры, переделанные под магазины, в спальных массивах Днепропетровска популярностью не пользуются. Открытие там крупных супермаркетов, в основном местного происхождения (АТБ, «Варус» и др.), привело к разорению многих мелких предпринимателей. По информации днепропетровского АН «Элит-Сервис», сегодня на периферии многие квартиры, которые удобны для трансформации под магазины, продаются по цене б/у жилья — $1,5 тыс. за кв. м. Уже выведенные из жилфонда стоят несколько дороже — до $2 тыс. за кв. м.
Правда, эксперты не устают надеяться, что ценовые диспозиции на рынке торговых помещений Днепропетровска изменят новые проекты, прежде всего «тяжелая артиллерия». О намерении осесть в Днепропетровске заявило ООО «Лекс-Холдинг», управляющее сетью комплексов «Караван». Зарегистрированное столичными ритейлерами ООО «Караван-Днепр» уже получило в аренду два участка земли на ж/м «Сокол» и Донецком шоссе. В первом случае на 20 га собираются построить самый крупный в Украине торгово-развлекательный комплекс общей площадью 153 тыс. кв. м, а на Донецком шоссе площадь объекта составит 95 тыс. кв. м. На территории коттеджного городка «Золотые ключи» свои торговые центры намерены возвести шведская IKEA и немецкая Metro. На очереди перепрофилирование промышленных предприятий. Акционеры ФС-Банка заявили о своем желании построить на месте швейной фабрики «Мрiя» жилой и развлекательный комплексы. Освободит свою территорию для жилья и торговли и предприятие «Цветы Днепропетровска».
Из перспективного предложения эксперты также называют вторую фазу ТЦ «Гранд-Плаза» торговой площадью около 10 тыс. кв. м (концепция проекта уже разработана и сейчас оптимизируется), а также проект компании «XXI век» — гипермаркет-галерею площадью от 35 тыс. кв. м. «На данный момент назвать определенные сроки реализации всех этих проектов не представляется возможным: они могут составить от двух лет, а могут и затянуться на годы», — полагает Галина Малиборская.
Тем не менее, по прогнозам «Украинской Торговой Гильдии», к 2008 году по количеству торговых площадей в ТЦ на тысячу жителей Днепропетровск приблизится к состоянию богатых европейских городов и почти в два раза превысит норму, а также перейдет в фазу насыщения, для которой характерны снижение темпов оборотов арендаторов, падение ставок аренды и увеличение количества свободных помещений.
Видимое офисное изобилие
Помимо того, что существующий фонд офисного рынка Днепропетровска уже насчитывает 1 млн кв. м (из которых до 400 тыс. кв. м профессиональных площадей), его емкость с каждым годом увеличивается на 30%. Правда, согласно информации компании RealNest, объекты класса А в городе сегодня, как правило, все еще не соответствуют заявленному уровню по такому параметру, как наличие соответствующей парковки. «Стремление застройщиков размещать офисные площади в центре города изначально ставит под вопрос соблюдение этого требования. В связи с этим офисы, сданные в эксплуатацию в течение 2004-2007 годов, ближе к классу В+», — говорят специалисты RealNest.
При этом деловая активность в городе растет достаточно интенсивно и, по оценкам специалистов, дефицит офисных площадей здесь будет сохраняться еще на протяжении двух-трех лет. По данным компании «УТГ», основными источниками спроса на офисные помещения на днепропетровском рынке являются укрупняющиеся и развивающиеся предприятия, открывающиеся в городе представительства крупных международных и национальных компаний, а также новые местные фирмы. Данные исследований, которые были проведены «УТГ» на протяжении нынешнего года, также подтверждают, что основную часть потребителей офисных площадей в БЦ Днепропетровска продолжают занимать компании сферы бизнес-услуг и торговли (60-80%).
Инвесторы города в итоге уже не боятся вкладывать деньги в строительство современных бизнес-центров. Так, в этом году офисное пространство пополнится целым рядом значимых объектов общей площадью свыше 50 тыс. «квадратов», большая часть из которых претендует на класс А. По словам управляющего службой маркетинга Днепропетровского представительства строительной компании «Консоль» Александра Лучникова, два последних года показали Днепропетровску, что пришло время цивилизованных помещений и качественного сервиса. «Компании, заинтересованные в достойных условиях работы и своем имидже, уже не устраивают прежние площади, где нет соответствующей для ведения бизнеса инфраструктуры — конференц-зала, современных коммуникаций, кафе, парковки. Как правило, это офисы класса С, а может быть, и ниже. На сегодняшний день такие офисы, конечно, тоже нужны, но становится все больше компаний, которые нуждаются в более презентабельных и комфортных помещениях. Поэтому на рынке появляются и будут появляться новые офисные здания, и такая тенденция уже необратима», — говорит г-н Лучников.
Правда, согласно исследованиям компании «Украиснкая Торговая Гильдия», основными факторами, определяющими выбор потребителей профессиональных офисов в Днепропетровске, остаются месторасположение и цена и только потом уже идут сопутствующие услуги.
Специалисты рынка недвижимости города свидетельствуют, что в структуре сделок на рынке офисной недвижимости Днепропетровска сегодня преобладает аренда, которая составляет до 90% договоров. По данным Светланы Прохоренковой, даже снижение спроса и увеличение объема предложений не удержало арендодателей от повышения цен. К примеру, если в начале года «офисная» арендная ставка в новых бизнес-центрах составляла $15-20/кв. м, то сегодня аренда таких площадей обойдется в $20-30/кв. м.
При этом, по словам г-на Лучникова, самой значительной проблемой офисного рынка города остается дефицит помещений до 100 кв. м. Львиная доля спроса приходится именно на такие площади. «Как правило, их охотно снимают или покупают небольшие компании. Надо заметить, что главным критерием выбора площади остается цена: планки арендных ставок и продаж достаточно высоки и составляют $20-30/кв. м и $1300-2500/кв. м соответственно. Естественно, обосноваться на более просторных площадях может позволить себе не каждая компания», — отмечает г-н Лучников.
По словам Светланы Прохоренковой, для рынка офисной недвижимости Днепропетровска сейчас также актуальна проблема соотношения цены и качества. «Большинство арендаторов не согласны с повысившимися ставками, потому они ищут площади с более приемлемой ценой. Сегодня они готовы платить $15-20/кв. м. Таким образом, несмотря на, казалось бы, большой объем предложений, спрос на подходящие по цене помещения остается неудовлетворенным. Не способствует этому и ограниченное количество строящихся объектов на продажу — рынок все более смещается в сторону аренды», — говорит г-жа Прохоренкова.
С таким мнением согласен и Андрей Пятница, который отмечает, что главная проблема сегодняшнего рынка профессиональных офисов Днепропетровска — это дефицит предложений по приемлемым ценам. «Как бы ни старались арендаторы найти помещение за $10-12/кв. м, такие цены остались в прошлом. Сегодня в зависимости от сегмента арендные ставки находятся в пределах $20-80/кв. м, которую способен „потянуть“ не каждый арендатор современного офиса. Да и цена коммерческого „квадрата“ на уровне $2,5-3,3 тыс. мало кого устраивает. Поэтому у владельцев бизнес-центров сегодня возникают проблемы с поиском потребителей», — рассказывает г-н Пятница.
К тому же, по мнению практически всех операторов рынка, спрос на покупку площадей в собственность в Днепропетровске остается неудовлетворенным. При покупке офисных площадей сегодня придется раскошелиться на $2,1-2,5 тыс. за кв. м, а к концу года эксперты прогнозируют увеличение цены еще на 20-30%. Однако доля таких предложений неуклонно уменьшается. В связи с этим крупные корпорации предпочитают строить себе помещения самостоятельно. «Если организация предполагает тратить на аренду офиса, скажем, $50-60 тыс. в год, то наверняка она готова будет изыскать ресурс в $400-500 тыс., чтобы приобрести офис в собственность, увеличив тем самым свои активы. Но, увы, предложений к продаже в Днепропетровске немного, в основном офисные центры сдаются в аренду. К тому же они требуют обязательного ремонта, вмешательства в коммуникации, что не всегда устраивает арендаторов», — говорит г-н Лучинский.
Возможно, более широкий выбор как для аренды, так и для продажи предоставят новые объекты города. Большие надежды строительных кампаний и их потенциальных клиентов связаны, в частности, с планируемым в 2012 году чемпионатом Европы по футболу, матчи которого пройдут и в Днепропетровске. В частности, согласно планам городской администрации, всю территорию по ул. Чкалова — от пр. Кирова до ул. Исполкомовской — застроят новыми объектами. Учитывая, что параллельно будет проведена реконструкция проезжей части и модернизация всех прилегающих коммуникаций, эти новостройки будут крайне привлекательны для создания бизнес-центров.
По мнению экспертов, если учесть ряд проектов, которые сейчас находятся в работе, а также запланированные офисные площади в составе жилищных и других комплексов, то в ближайшие пять лет объем предложения в Днепропетровске может превысить спрос. Это неизбежно приведет к жесткой конкуренции, качественному подходу к созданию проектов и обоснованности стоимости «офисного» квадрата.
Земля, склады, промышленность
По словам директора днепропетровского АН «Домострой» Станислава Воронина, с начала года стоимость земли в Днепропетровске выросла в три раза. По его словам, цены на землю, особенно в центре города, начиная с апреля, когда объявили участие Украины в чемпионате по футболу «Евро-2012», выросли в два раза. А на окраине с начала текущего года цены на землю выросли втрое. Среди главных тенденций этого года эксперт также выделил усиление интереса к 10-15-километровой зоне от городской черты. «С начала года в этой зоне можно было купить землю от $1,5-2 тыс. за сотку, сейчас просят $5-6 тыс. за сотку», — сказал он. При этом спрос на землю в округе города, по словам экспертов, особенно активен по направлению Донецкого шоссе и в сторону Запорожья, хотя здесь, как и в остальной округе, отмечается дефицит земли — основные участки «уже поделены между крупными строительными компаниями».
В самом же городе, по данным Александра Собко, стоимость земли составляет от $30 до $150 тыс. за сотку, в приближенных к центру и центральных районах, как правило, от $50 до $100 тыс. за сотку. «Такой уровень цен в последнее время уже никого не пугает и не шокирует, причем цена на землю в большей мере зависит от приближенности к центру, а не от наличия согласовательной документации», — говорит А. Собко.
По его словам, поскольку свободных от застройки участков в центре города нет, в качестве земли в городской черте преимущественно продаются устаревшие производственные предприятия, пригодные под снос. «Несколько в отдалении от центра такие предприятия оцениваются в наших базах данных в $50 за сотку, в самом центре — в $120 тыс. за сотку, но такие предложения можно пересчитать по пальцам одной руки», — говорит г-н Собко.
После стремительного взлета цены подорожание земли в черте города не предвидится. По мнению г-на Воронина, пока не утвержден точный генеральный план реконструкции города, пока нет четких границ отселения, в центре земля дорожать не будет. «Но как только будут понятны перспективы развития, перспективы инвестиций, в этом случае она может подорожать», — продолжает он.
По словам Светланы Прохоренковой, особенно остро проблема нехватки земли обнажилась с приходом на днепропетровский рынок крупных сетевых ритейлеров (МЕТРО, «Новая линия», «Эпицентр», IKEA и др.), нуждающихся в больших площадях. «Однако дороговизна и дефицит земли заставляет многих операторов отказываться от реализации своих проектов. В частности, по этой причине российская сеть „Патерсон“ так и не смогла зайти на наш рынок», — отмечает она.
Аналогичные причины — дефицит и дороговизна земли тормозят и развитие рынка логистических и складских услуг Днепропетровска.
По данным Александра Собко, на рынке цивилизованных логистических комплексов города сегодня представлены всего лишь несколько современных комплексов в аренду (площадью до 10 тыс. кв. м по цене $10-11 за кв. м), а также логистический комплекс площадью 15 тыс. кв. м на продажу (по $750 за кв. м).
Непрофессиональные же помещения в черте города, по информации г-на Собко, оцениваются сегодня от $4-5 до $10 за кв. м. «Особым спросом в этом сегменте пользуются метражи в 1-3 тыс. кв. м», — добавляет г-н Собко.
В целом же дефицит складских площадей в городе г-н Воронин сегодня оценивает в пределах 2-3 млн кв. м. С таким мнением согласна и Оксана Пашенко, которая отмечает, что спрос на склады сегодня в Днепропетровске огромный, и цены немаленькие, особенно на продажу. «Если готовые складские помещения и попадаются, то цена на них — неразумная. Выгоднее купить землю и построить свой комплекс», — утверждает г-жа Пашенко.
В то же время промышленно-складской сегмент в Днепропетровске, согласно прогнозам специалистов, также будет развиваться. Так, например, компания по управлению активами «МТИР Эссет Менеджмент» (Днепропетровск) намерена привлечь $475 млн иностранных инвестиций в 10 строительных проектов в Днепропетровской области в 2007-2008 годах. В частности, это будет ряд проектов по строительству объектов недвижимости, логистических центров, завода по производству гофрокартона и одного-двух заводов по производству биодизельного топлива.
По данным Александра Собко, активно ищут земельные площадки под строительство логистических центров и промышленных предприятий и другие компании. «В их планах строительство 30-80 тыс. кв. м современных складов и нескольких промышленных предприятий, но процесс тормозится дефицитом земли коммерческого назначения в предместьях Днепропетровска», — утверждает А. Собко.
Гостиницы в ожидании Евро-2012
По утверждению многих экспертов, с начала 90-х и вплоть до 2004 года гостиничный рынок Днепропетровска переживал период застоя. В городе стабильно работали 38 гостиниц — почти все они были построены в советское время и многие не отвечали современным требованиям. Новых отелей практически не строилось, и основные процессы на рынке происходили внутри существующих гостиниц: менялась форма собственности, велась реконструкция и модернизация площадей с целью создания более комфортных условий проживания, ввиду нерентабельности резко сокращался номерной фонд, а «излишки» площадей сдавались в коммерческую аренду. В то время как инвесторы дружно вкладывали деньги в строительство жилой и торгово-офисной недвижимости, гостиничный сектор оставался неинтересным в плане реализации проектов. Переломными стали 2004-2005 годы, когда гостиничное хозяйство пополнилось пятью отелями, претендующими на 4 звезды, а гостиничный сектор окончательно завоевал внимание инвесторов. Прошедший год также прошел под знаком активного строительства и реконструкции действующих отелей, причем еще четче обозначилась тенденция возведения мини-отелей (до 10 номеров) как наиболее быстро окупаемых.
Сегодня Днепропетровск предлагает гостям услуги 56 гостиниц всех категорий. Большая часть из них представлена малыми отелями от 3 до 20 номеров, в четырех гостиницах («Украина», «Жовтнева», «Динамо», «Южная») номерной фонд составляет от 40 до 100 единиц, и только три гостиницы «Рассвет», «Свердловск», «Днепропетровск» относятся к формату больших отелей (более 100 номеров). По данным Днепропетровского государственного центра стандартизации, метрологии и сертификации, на сегодняшний день сертификаты соответствия получили 16 гостиниц. Единственным пятизвездочным отелем в городе является «Украина». Четыре звезды имеют пять отелей — «Астория-люкс», «Екатеринославская», «Академия», «Парк-Отель», «Европейская, три звезды — шесть отелей (»Днепропетровск«, «Надежда», «Восток», «Меридиан», «Астория», «Транзит»), две звезды — три отеля («Рассвет», «Патриот», «Центральная»), одну звезду — два отеля («Південний», «Свердловск»). Важным событием прошлого года стало появление еще одного 5-звездочника — гостиничного комплекса Sunrise в городе Подгороднее, в 20 км от центра Днепропетровска.
Прорыв в развитии гостиничного бизнеса эксперты связывают с ростом делового туризма — как внутреннего, так и внешнего, что, в свою очередь, обусловлено бизнес-привлекательностью Днепропетровска как индустриального центра, где сосредоточены большие денежные потоки. По данным Управления платных услуг и бытового обслуживания населения Днепропетровского горсовета, сегодня почти 60-70% приезжающих — это бизнесмены, представители деловых кругов. Общий приток туристов в город с каждым годом увеличивается примерно на 25%.
Однако, по словам администратора гостиницы «Европейская» Алины Першиной, в Днепропетровске по-прежнему в большинстве гостиниц все стандартно, без изыска и нет той изюминки, которая бы определяла лицо того или иного отеля. К тому же уровень обслуживания еще далек от европейских стандартов. «Так, иностранцы давно считают наш город цивилизованным европейским мегаполисом, но назвать таковым гостиничный сервис пока не спешат. На их взгляд, нашим гостиницам не хватает атмосферы домашнего уюта, персонал недостаточно проявляет интерес к гостю и не отличается привычной учтивостью и дружелюбием», — рассказывает г-жа Першина.
Правда, мощным импульсом к развитию гостиничного рынка может стать победа Украины в тендере на право проведения финального турнира чемпионата Европы-2012 по футболу. В связи с этим в городе планируется построить гостиничный комплекс «Олимпийский» с полным набором внутренней инфраструктуры. Всего же в Днепропетровске предполагается построить несколько гостиниц различных категорий на 60 тыс. мест, из них три — пятизвездочных. Самым крупным проектом обещает стать строительство бизнес-комплекса «Парус», состоящего из четырех высотных зданий. Кроме офисов и торговых площадей здесь разместятся гостиничные номера на 1390 мест с самой современной гостиничной инфраструктурой.
Кроме того, в результате реконструкции здания хлебозавода № 1 (на пр. К. Маркса, 109) город получит новый торгово-гостиничный комплекс «Гостиный двор». Несколько этажей будут отданы под гостиничный комплекс на 200 номеров. Учитывая территориальное расположение комплекса, близость к вокзалу, гостиница будет иметь статус 3-звездочной.
Кроме «Гостиного двора» и «Паруса», подобный конгломерат запланирован по ул. Харьковской, 6. Проект торгово-гостиничного комплекса уже прошел градообоснование и представляет собой сочетание старинного здания (бывшего доходного дома) и современной постройки. Будущий отель будет иметь 125 номеров.
В числе других проектов подобного типа — офисно-гостиничный комплекс в районе Красноповстанческой балки, административно-гостиничный комплекс «Потемкин-Плаза» в районе Набережной, напротив Фестивального причала. Также в стадии проектирования сейчас находится многофункциональный комплекс «Нагорный» (в районе пересечения пр. Гагарина и ул. Чернышевского), где в одном из зданий предполагается разместить гостиницу на 226 мест с тремя ресторанами и другой внутренней инфраструктурой.
Если все заявленные проекты будут реализованы, то, по словам директора гостиницы «Академия» Ольги Мороз, рынок войдет в стадию насыщения и гостиничный бизнес будет испытывать жесткую конкуренцию, что приведет к снижению цен. Отельеры будут вынуждены повышать качество услуг и уговаривать себя быть лояльными к клиенту им уже не придется.
Прогнозы
Говоря о будущем рынка коммерческой недвижимости Днепроперовска, Андрей Пятница отметил, что недавно на встрече с директорами риелторских фирм архитектор Игорь Задоя, автор многих городских проектов, высказал мнение, что бурное строительство деловых и торговых комплексов в городе приведет к снижению стоимости площадей, так как предложение намного превысит спрос. Но это в обозримой перспективе. А пока цены будут продолжать расти, но существенно не повысятся, учитывая сегодняшний достаточный выбор. «Надеюсь, что строительные компании со здравым смыслом подойдут к проектированию коммерческих объектов — будут закладывать такие площади и цены, которые требует рынок, а не те, что диктует инвестор, пытаясь выжать из своих „квадратов“ максимальную прибыль», — сказал Андрей Пятница.
Что касается перспективы, то, по мнению Светланы Прохоренковой, активность на рынке восстановится в ближайшее время. «Традиционно самым активным сезоном считается октябрь-первая половина декабря. Предложений сейчас достаточно, поэтому цены существенно не повысятся, но и не остановятся», — говорит г-жа Прохоренкова.
В целом же, по мнению Станислава Воронина, до конца года стоимость коммерческой недвижимости в Днепропетровске вырастет на 20-25%.
http://www.tochka-ua.com
|
