|
Ипотека в России делает "первые шаги" по сравнению с Западом
Перспективы российского рынка ипотечного кредитования
Развитие ипотечного рынка – важное направление работы по обеспечению доступности граждан к кредитным ресурсам, отметил Гарегин Тосунян, президент Ассоциации российских банков (АРБ), выступая на Всероссийской конференции «Ипотека в России. Устойчивое развитие и перспективы рынка». Банкир уверен, что именно кредитование позволяет людям быть самостоятельными и не зависеть от доброты и щедрости государства, а рассчитывать на свои собственные силы для обеспечения человеческих жилищных условий. Поэтому, по его словам, АРБ рассматривает вопросы ипотечного кредитования как составную часть Программы банкизации страны.
В своем докладе Гарегин Тосунян напомнил, что ипотечное кредитование началось с «низкого старта». В 2002–2006 годах его объем вырос с 3,5 до 260 млрд рублей. Количество выданных кредитов выросло с 9 тысяч в 2002 году до 206 тысяч в 2006 году. Рост в первом полугодии 2007 года составил 77%в. При этом ипотечные кредиты в общем объеме кредитов на покупку жилья составляют около 80%. Однако доля ипотечного кредитования к ВВП – всего около 1%. По словам, президента АРБ, говорить о высоких темпах роста ипотеки при таком соотношении было бы не совсем объективно.
Сегодня наблюдается существенный разброс объемов ипотечного кредитования в регионах России. Так, в Москве в расчете на душу населения приходится 3292 рублей ипотечных кредитов, а, к примеру, в Псковской области – 142 рубля. Между тем, по мнению г-на Тосуняна, программа банкизации страны предусматривает серьезное проникновение в российскую глубинку.
В целом по России объем ипотечного кредитования на душу населения составляет 1072 рубля, в то время как в США – 310 тысяч долларов, а в Швейцарии – 54,5 тысяч евро. «Мы находимся лишь в самом начале пути и, учитывая масштабы страны, должны уделить этому сегменту рынка особое внимание», – прокомментировал эти цифры глава АРБ.
По мнению специалистов, чтобы ипотека в стране развивалась самостоятельно от событий на международных финансовых рынках, необходимо формировать устойчивый внутренний рынок ипотечных облигаций. В данный момент на российском рынке этим занимаются немногие. Например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) обеспечивает рефинансирование ипотечных кредитов коммерческих банков за счет средств, которые привлекаются именно путем выпуска ипотечных облигаций. Но его единственным акционером является правительство РФ, которое и владеет 100% бумаг агентства.
С 2003 года по настоящее время АИЖК выкупило у 133 кредитно-финансовых организаций около 15% всех ипотечных кредитов, выданных в России. Агентство стало вторым крупнейшим после Сбербанка держателем портфеля ипотечных кредитов в России.
Общий объем сделок секьюритизации по ипотечным активам в России с 2006 по 2007 годы превысил 2 млрд долларов. Это 11% от объема ипотечного рынка. В Дании же. Например, на секьюритизацию приходится около 150% такого рынка. Увеличить объемы рефинансирования позволяет включение в оборот ипотечных ценных бумаг, на чем активно настаивает АРБ. «Это – наиболее ликвидный, наиболее обеспеченный инструмент рефинансирования», – уверен г-н Тосунян. Он напомнил о поручении президента РФ правительству, Центробанку и АРБ о вовлечении в банковский оборот средств пенсионных накоплений граждан, в том числе путем инвестирования их в ипотечные ценные бумаги.
Президент АРБ также сообщил, что Ассоциация подготовила ряд предложений по ипотечному кредитованию. В частности, в сфере защиты интересов инвесторов и кредиторов предлагается ввести защищенный счет (счет «эскроу») для получения платежей должников (это исключит возможность обращения на них взысканий при банкротстве кредитора); изменить ст. 350 ГК РФ с целью исключения возможности отсрочки обращения взыскания до 1 года, что снизило бы риски для кредиторов и ускорило бы процесс получения возмещения; изменить ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», отменив возможность отказа в обращении взыскания на предмет залогов в силу несоразмерности требований кредитора стоимости заложенного имущества.
Кроме того, АРБ предлагает также принять ряд законодательных актов, направленных на улучшение работы с ипотечными ценными бумагами. В частности, целесообразно внести поправки в закон об ипотечных ценных бумагах, изменив требование по LTV в ипотечном покрытии до 90% (сейчас 70%). Необходимо принять закон о секьюритизации, в котором детально определить статус участников, защитить интересы инвесторов, закрепить права, обязанности и ответственность сторон по правовому оформлению и содержанию сделок, детально прописать все этапы секьюритизации. Целесообразно установить льготный режим налогообложения либо иные стимулы, повышающие интерес инвесторов к ипотечным ценным бумагам.
Стимулировать рынок ипотечного кредитования – обязанность государства, сказал Гарегин Тосунян. По его мнению, через 3–5 лет можно будет говорить о соизмеримых масштабах этого важного в социальном отношении рынка.
В ближайшие несколько лет условия ипотечного кредитования не изменятся, заявляют эксперты, выступая на всероссийской конференции «Ипотека в России. Устойчивое развитие и перспективы рынка». По их словам, в России растет число тех, кто не платит по ипотечным кредитам, поэтому пока не нужно снижать планку требований к заемщикам и размер первоначального взноса. Так, они считают, что повысить доступность ипотечного кредитования можно развитием внутреннего рынка ипотечных облигаций.
ЛЮДМИЛА ВИНОГРАДОВА
Недвижимость
|
