Ипотека - еще жестче и дороже?

Ипотека - еще жестче и дороже?

В ближайшие месяцы банкиры обещают еще большее подорожание ипотечных кредитов и ужесточение требований к размеру первоначального взноса заемщиков. Однако для тех, кто сможет взять кредит на новых условиях, есть приятная новость: недвижимость уже начала дешеветь.
Спешить или не спешить?

Вслед за ухудшением условий ипотечного кредитования может начаться снижение цен на недвижимость. Следовательно, для покупки того же объекта можно будет обойтись кредитом меньшего объема. Есть о чем подумать будущим покупателям.

Предпосылки для снижения цен имеются -- об этом говорит уже год продолжающийся спад покупательской активности. В частности, в Киеве в 2007 году было нотариально зарегистрировано на 22,7% меньше сделок, чем в 2006 году (см также "Деньги" N16 от 17 апреля 2008 года, доступно на www.dengi-ua.com). В Одесской области было заключено на 26,8% меньше сделок, чем в 2006-м. Небольшое сокращение количества сделок наблюдалось и в Харьковской области. Правда, в Донецкой, Днепропетровской и Львовской областях, по данным Минюста, нотариусы в прошлом году, напротив, завизировали большее количество договоров купли--продажи квартир и жилых домов.

Журналисты "Денег" на себе ощутили "смену ветра" на ипотечном рынке. Если раньше банкиры встречали клиентов с распростертыми объятиями, то уже в начале мая ситуация в корне изменилась. Например, в одном банке, несмотря на наличие рекламы ипотеки на его сайте и в прессе, нам прямо заявили, что этот вид кредитования в гривне пока "временно приостановлен". В другом нам честно признались, что могут предложить только заем на срок до 15 лет вместо заявленных 25-ти.

Удивили нас и новые комиссии по "длинным" кредитам. В частности, в одном из крупных банков ввели комиссию за резервирование ресурсов. После долгих вияснений, мы узнали, что комиссия начисляется на сумму зарезервированных средств в размере 100% (!) суммы остатка задолженности.

Остальные банки в ходе нашего журналистского "рейда" часто объясняли, что условия по ипотеке на сайтах и на "наружке" в метро уже устарели, поскольку кредитные ставки недавно были повышены. В общем, условия ипотеки явно ужесточились. Хотя банкиры обещают, что худшее еще впереди.

В полный рост

По оценке советника председателя правления Укргазбанка Александра Охрименко, с начала года ставки по ипотечным кредитам выросли на 2% в гривнах, на 1,5--2,5% -- в долларах США и на 1--1,5% -- в евро и швейцарском франке. Однако спрос на кредиты в последних двух валютах в этом году чрезвычайно низкий, что связано с растущим курсом евро и франков против доллара, а значит, и гривны.

По словам начальника отдела кредитных продуктов ОТР Bank Светланы Спициной, в ближайшие месяцы многие банки будут вынуждены поднять ставки по ипотечным кредитам еще на 1--2%.

Вызвано удорожание займов несколькими факторами. Во-первых, Национальный банк предпринимает меры, направленные на сокращение сроков кредитования, заставляя банки сбалансировать "длину" привлеченных и выданных средств (подробнее смотри "Деньги", №15 от 10 апреля 2008 года, доступно на сайте www.dengi-ua.com). Во-вторых, растет цена денег, которые банкиры привлекают, чтобы затем выдавать заемщикам. С начала текущего года подорожали как депозиты частных клиентов, так и межбанковские кредиты на внешних рынках капитала.

Весьма вероятно, что к лету большинство банков, которые предоставляли своим клиентам кредиты с минимальным первоначальным взносом (от 0% до 10%), будут вынуждены его увеличить. В результате средний размер LTV (коэффициента перекрытия кредита стоимостью залога -- жилья) к лету составит около 20--25%. По мнению экспертов, такой размер первоначального взноса вполне покроет возможное снижение цен на недвижимость, которое уже можно наблюдать во многих регионах Украины.

Будет хуже

Если прогнозы банкиров оправдаются, то программы ипотечного кредитования могут начать меняться не по дням, а по часам. Заемщиков ожидают не только повышение ставок, но и сокращение сроков кредитования, ужесточение требований к платежеспособности клиентов и даже пересмотр условий страхования недвижимости. Не исключено также, что будет принято решение переоценивать стоимость залога в течение действия кредитного договора, чего сейчас, к примеру, не делается. Пока заемщик страхует жилье без учета ежегодного роста его стоимости (за основу берется цена покупки квартиры), но в будущем в случае падения цен на недвижимость ситуация может поменяться.

Пока займы дорожают, банки постепенно склоняются к тому, чтобы перестать выдавать ипотечные кредиты заемщикам, которые не имеют официальных источников получения дохода. Если раньше банки были готовы выдать кредит из расчета, что заемщик за счет скрытых доходов сможет платить за кредит, то теперь банки на это не идут и требуют дополнительного залога либо дополнительного поручительства.
В общем, если решено оформлять ипотеку в текущем году, то делать это надо в ближайшие несколько месяцев. В противном случае платить придется больше. Например, заемщик, взявший в кредит $100 тыс. под 14% годовых при кредитовании на 25 лет, будет платить $1200 в месяц (по аннуитетной схеме). Если же банки станут выдавать кредиты максимум на 15 лет, то платить придется на $130 в месяц больше (без учета расходов на страхование и комиссии банка). А для тех, кто не имеет сбережений для внесения начального взноса, ипотечный заем и вовсе может стать недоступным.

Невыносимая жадность

Как могут поменяться условия ипотечного кредитования в ближайшее время?

Доллар
Сейчас -- 12,4–14,5%
Прогноз -- 13,4–17%

Гривна
Сейчас -- 15–18%
Прогноз -- 16,5–20%

Евро
Сейчас -- 12–13%
Прогноз -- 13,5–15,5%

Швейцарский франк
Сейчас -- 9–10,5
Прогноз -- 10,5–13%

Чего ждать
• кредитные ставки повысятся на 1,5–2,5% (прогноз)
• ужесточатся требования к платежеспособности заемщика (будут принимать во внимание только официальные доходы)
• будут требовать поручителя, если платежеспособность заемщика вызывает малейшие сомнения
• в отдельных случаях будут требовать дополнительный залог, что увеличит затраты заемщика (на страхование и оценку дополнительного залога)

Пока держимся

Какие ставки по ипотечным кредитам предлагают банки* («вторичка»)

* -- Представлены условия первой пятерки банков–лидеров ипотечного кредитования.

ИТОГО: Если решение купить квартиру в кредит принято уже давно, лучше не медлить с оформлением сделки. В ближайшее время условия кредитования будут только ухудшаться.

Автор: Александр Березовский

По материалам: www.dengi-ua.com