11.10.2007 Ипотечное кредитование: популярность этого вида банковских услуг сделок на рынке коммерческой недвижимости растет с каждым годом
Выгода покупки в кредит таких активов очевидна: пользователь ипотеки получает недвижимость в собственность, а не на правах арендатора, к тому же, привлекая средства банка, компания не изымает собственный капитал из оборота. Однако темпы роста доли ипотечных кредитов в общей структуре сделок на рынке коммерческой недвижимости сегодня в значительной мере сдерживает то обстоятельство, что владельцы недвижимости предпочитают сдавать в аренду, а не продавать свое имущество.
КОММЕРЧЕСКАЯ ИПОТЕКА БЬЕТ РЕКОРДЫ
По данным финансового анализа, проведенного по заказу одной из банковских структур, доля ипотеки коммерческой недвижимости на отечественном рынке ипотечных кредитов за последнее время перевалила далеко за отметку в 50%. И это при том, что еще в начале минувшего года этот показатель не превышал 30–40%. Стимулирующим фактором этого процесса является рост стоимости аренды во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, что, в свою очередь, негативно воспринимается потребителями таких услуг. В конечном счете многие компании-арендаторы, например офисной недвижимости, понимая слабую прогнозируемость ситуации на рынке и возможный дальнейший рост арендных ставок, пытаются зафиксировать свои расходы на содержание помещений с помощью ипотеки. Ведь выплаты по таким кредитам стабильны вне зависимости от текущей конъюнктуры рынка. И, хотя значимость статистических данных, демонстрирующих стремительный рост доли ипотеки коммерческой недвижимости в общей структуре рынка этих банковских услуг, несколько умаляет то обстоятельство, что рынок жилой недвижимости в нынешнем году находится в полузамороженном состоянии из-за непосильных для большинства украинцев цен на квартиры, тот факт, что количество сделок по ипотечному кредитованию операций с объектами коммерческой недвижимости возросло, не отрицает никто.
Наталия БАЙДАКОВА, директор департамента розничного бизнеса «БМ Банка»:
– Мы наблюдаем устойчивую тенденцию роста спроса на ипотечные кредиты под приобретение коммерческой недвижимости. Большая доля таких кредитов приходится на покупку офисов, небольших магазинов, кафе, складов и пр. Многие компании, обращающиеся к нам за кредитом, имеют возможность купить требуемое помещение, например офис, за собственные деньги, но предпочитают не выводить средства из бизнеса, а взять ипотечный кредит в банке. Ликвидность коммерческой недвижимость продолжает расти, что способствует развитию рынка услуг по кредитованию покупки коммерческой недвижимости.
Стоит отметить, что и коммерческим банкам рынок коммерческой недвижимости кажется куда более перспективным, чем жилой. Во-первых, объемы кредитования при заключении таких сделок часто на порядок выше, чем при кредитовании покупки квартиры. Во-вторых, процентные ставки в среднем выше. В-третьих – значительно проще взыскать долги с клиентов, не выполняющих условия договора.
Наталия БАЙДАКОВА:
– Для банка коммерческая ипотека имеет определенные «преимущества» по сравнению с ипотекой жилой недвижимости. Например, в случае невозврата кредита процедура отчуждения недвижимости происходит несколько проще, поскольку не приходится выселять людей, прописанных в отчуждаемой квартире. В то же время риски по данному виду кредитования достаточно высоки, ведь погашение кредита всецело зависит от текущего финансового состояния заемщика. Многие объекты коммерческого назначения приобретаются как с целью развития собственного бизнеса, так и с целью сдачи их в аренду. При кредитовании коммерческой ипотеки мы обращаем внимание на месторасположение объекта и денежный поток, который он «способен» генерировать. Также нелишним будет спрогнозировать, на каких условиях данный объект недвижимости может быть сдан в аренду в случае возникновения проблем с бизнесом заемщика.
Ну а чтобы проблем с заемщиком возникало как можно меньше, банки стремятся перед заключением ипотечного договора тщательно проверять финансовую состоятельность и деловую репутацию каждого юридического лица. В каждой финансовой структуре для этого разработана своя технология, поэтому требования по предоставлению документов при оформлении договора довольно существенно отличаются в каждой финансовой организации. Однако можно выделить несколько универсальных критериев, по которым банки судят о надежности своих клиентов. Кредиты чаще всего выдают тем компаниям, которые:
*
имеют опыт успешной реализации подобных проектов у застройщика или генподрядчика
*
пользуются хорошей деловой репутацией
*
владеют полным пакетом разрешительной документации на тот вид деятельности, основой которого должна стать приобретаемая недвижимость
*
располагают источниками финансирования собственного взноса
*
способны продемонстрировать удовлетворительное финансовое состояние
*
имеют веские аргументы в пользу эффективности своего проекта.
В то же время отказать в получении ипотечного кредита банки могут из-за плохой кредитной истории, значительных задержек или срывов реализации проектов по вине клиента, слабых проработок всех стадий проекта и пр.
Наталия БАЙДАКОВА:
– Обычно кредиты на покупку коммерческой недвижимости выдаются заемщикам, которые являются ФЛП либо юридическими лицами. Лишь немногие банки выдают такие кредиты частным лицам. Это объясняется тем, что коммерческая недвижимость приобретается для ведения бизнеса и получения прибыли, а значит требует соблюдения определенных правил отчетности, др. Перед выдачей кредита банк осуществляет оценку бизнеса клиента, с тем, чтобы оценить его финансовое состояние и перспективы.
БАНКИ СМЯГЧАЮТ УСЛОВИЯ
При заключении каждого ипотечного договора банку, выдавшему кредит, передается в залог имущество, покупаемое за эти средства. А в случаях, когда за кредитные средства покупаются права аренды или пользования недвижимым имуществом, банк может потребовать передать ему в залог имущество, принадлежащее кредитополучателю. Например:
*
земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и неотъемлемо связанные с ним (здания и сооружения, дома, квартиры, гаражи)
*
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты
*
объекты незавершенного строительства или другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на обретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем.
Кстати, потенциальным получателям ипотечных кредитов перед обращением в банк стоит помнить, что нередко камнем преткновения в переговорах между банком и потенциальным клиентом становится тема оформления прав на участок, в границах которого будет находиться объект недвижимости, передаваемый банку в залог. Кредиторы предпочитают иметь дело с клиентами, способными получить эту землю в частное владение, что существенно снижает степень риска невозврата кредита.
Что касается условий, на которых нынче осуществляется ипотечное кредитование на нашем рынке коммерческой недвижимости, то, судя по сложившейся практике, банки сегодня предпочитают выдавать долгосрочные кредиты под проекты, содержащие наименьшую долю рисков. По данным специалистов «БМ Банка», в большинстве банков кредит выдается на 10 лет (в некоторых – до 15-ти). Процентная ставка колеблется в среднем в пределах 12–14%. Помимо процентной ставки банки чаще всего взимают при оформлении договора либо единоразовую комиссию (обычно в размере 0,99–1,5%), либо ежемесячную комиссию. Заемщик при этом несет затраты по оформлению договора ипотеки, по страхованию объекта недвижимости, жизни и трудоспособности ответственных по договору лиц.
Стоит отметить, что в последнее время требования банков к клиентам и условия предоставления ипотечных кредитов несколько смягчились. Эксперты финансового рынка связывают эти тенденции с оживлением рынка ипотеки коммерческой недвижимости.
Наталия БАЙДАКОВА:
– Конкуренция между банками в сфере кредитования сделок по покупке объектов коммерческой недвижимости на киевском рынке существует. В борьбе за клиента банки снижают сумму авансового платежа, уменьшают единоразовую комиссию за выдачу кредита, при анализе возможности выдачи кредитных средств в первую очередь обращают внимание на доходность недвижимости, во вторую – на финансовое состояние клиента; иногда в расчет также берутся неподтвержденные документально доходы. Интересные программы по кредитованию коммерческой недвижимости предлагают «ОТР Банк», «Райффайзен Банк Аваль», «Укрсоцбанк». У «БМ Банка» также есть ряд интересных программ по данному направлению, пользующихся популярностью среди заемщиков. Я предполагаю, что в будущем наиболее востребованными будут продолжать оставаться кредиты на покупку торговых помещений, кафе, ресторанов, офисных и складских помещений.
Как отмечают эксперты финансового рынка, несмотря на стремительно растущую популярность, коммерческая ипотека до сих пор находится на ранней стадии своего развития. Эта ситуация во многом обусловлена объективными факторами, не зависящими от политики банковских структур. Например, тот факт, что в Киеве нынче спрос на коммерческую недвижимость существенно преобладает над предложением, выполняет роль «тормоза» рынка ипотечных услуг, даже невзирая на то, что покупка в кредит постепенно становится более популярной, чем аренда таких помещений. Таким образом, настоящее оживление на рынке коммерческой ипотеки ожидается лишь после насыщения рынка коммерческой недвижимости предложениями по продаже помещений, что, даже по самым радужным прогнозам, раньше 2010 года не произойдет.
Автор : Иван ЗАЙЦЕВ
Источник : Журнал «Коммерческая недвижимость» - http://www.bizrealty.com.ua
|
