|
Инвестиционная привлекательность Киева или зачем нужны маркетинговые исследования недвижимости (30.05.2007)
30.05.2007 Инвестиционная привлекательность Киева или зачем нужны маркетинговые исследования недвижимости
После развала Советского Союза, страны, которые в него входили, оказались вынуждены искать новые пути развития. Для выхода из экономического и культурного кризисов странам СНГ потребовалось немало времени. Сейчас же многие из этих государств – открытое пространство перспектив и выгодных капиталовложений для потенциальных инвесторов. Одной из таких перспективных стран и является Украина. Зарубежные инвесторы вкладывают большие деньги в различные сферы экономики нашей страны. Приватизируются госпредприятия (одна из самых крупных сделок последних лет – покупка Криворожстали Лакшми Митталом, также продан самый крупный в странах бывшего СССР Луганский тепловозостроительный завод, планируется приватизация судостроительных, припортовых заводов, Укртелекома ), покупаются крупные банки (в прошлом году немецкий банк Райффайзен купил украинский банк Аваль, в этом году Укрсиббанк продан группе БНП-Парибас, сейчас планируют продавать Укрсоцбанк), крупные сделки происходят и в сфере недвижимости (покупки БЦ Леонардо, БЦ Миллениум, ТРЦ Универмаг Украина)
Если даже обратиться к самым точным вычислениям – к цифрам, мы видим, какая положительная инвестиционная динамика у Украины. По данным Госкомстата Украины, в январе-сентябре 2005 года прямые инвестиции в экономику Украины составили $1 млрд. 326,6 млн., при этом общий объем прямых инвестиций на 1 октября достиг $9 млрд. 532,2 млн. В следующем году, опять же по данным Госкомстата Украины, общий объем прямых иностранных инвестиций по итогам 10 месяцев 2006 года составил 19 млрд. 911 млн. долл. Прирост прямых иностранных инвестиций в экономику Украины за 9 месяцев 2006 г. составил 18,2%, или 3,071 млн. 700 тыс. долл. Это превышает аналогичный показатель 2005 г. Среди регионов ведущие места по объемами инвестиций в 2005 году удерживали г. Киев - $3 млрд. 055,4 млн. (3961 предприятий и 32,1% объема иностранного капитала), Днепропетровская обл. - $968,2 млн. (712 и 10,2%).
Наиболее привлекательными для инвесторов в 2006 г. были финансовая деятельность - 993,9 млн. долл., недвижимость - 385,3 млн. долл., промышленность – 703,2 млн. долл., в том числе добывающая - 55,4 млн. долл. и обрабатывающая - 638,3 млн. долл.989,6 млн. долл. Инвестиции поступали из 117 стран мира, причем на долю 10 из них приходится более 84% общего объема ПИИ.
Как мы видим, одним из самых перспективных и интересных для инвесторов направлений выступает недвижимость. Официальная рентабельность строительства новых жилых зданий – около 20%, неофициальная – 50-70%. О выгоде инвестиций в жилую недвижимость еще говорит значительный рост цены квадратного метра за последние 4-5 лет. Если в 2000 году однокомнатную квартиру в прицентральном районе Киева можно было купить за 8-10 тысяч долларов, теперь такую же квартиру можно купить за 80-100 тысяч долларов (данные компании Соцмарт). У коммерческой и торговой недвижимости также сейчас наблюдается период расцвета. Почти 95% иностранных инвестиций в столичную недвижимость поступает в коммерческий сектор. Соответственно, основная масса иностранных денег идет в офисную и торговую недвижимость, на втором месте по привлекательности стоит гостиничная, на третьем — складская (информация Castle Development). Практически каждое второе офисное здание в Киеве построили иностранцы. В ТЦ иностранцы пока предпочитают инвестировать не самостоятельно, а вместе с украинскими партнерами. Сегодня киевский рынок коммерческой недвижимости находится на пике развития: спрос вдвое превышает предложение, арендные ставки достигли максимальных показателей как в бизнес, так и в торговых центрах. Не насыщенность рынка обеспечивает местным девелоперам очень высокие, по меркам иностранцев, доходы. Украина на четвертом месте в мире по инвестпривлекательности рынков ритейла, таковы данные исследования международной консалтинговой компании A.T. Kearney. Привлекательность для инвесторов доказывает тот факт, что за последние годы было совершено несколько масштабных сделок по покупке уже функционирующих торговых и офисных центров. Украинские коммерческие объекты покупают в основном иностранные инвестиционные компании. Новый владелец ТЦ «Пирамида» - лондонские инвестиционные компании 1849 PLC и Apollo Real Estate Advisors. Бизнес-центр «Леонардо» приобрела ирландская Quinn Group. Офисный центр «Подол Плаза» перешел в руки крупного западноевропейского инвестиционного фонда. Та же ирландская компания Quinn Group купила ТЦ Универмаг Украина у прежнего владельца – компании NCH Advisors за 59 млн. долларов. Самые крупные в Киеве девелоперы-застройщики – Недвижимость Столицы, 21 век, HCM group – неплохо зарабатывают и на сдаче офисных и торговых площадей в аренду. По данным Украинской Торговой Гильдии, срок окупаемости ТЦ в Украине составляет 5-7 лет, тогда как в странах Европы – 10-15 лет. По информации Build and Live Development, стоимость квадратного метра в ТЦ в Киеве уже значительно выше аналогичного показателя во многих зарубежных странах и составляет 45-130 долларов за кв.м. В Киеве сейчас функционирует более 30 старых и новых ТЦ ( по данным Соцмарт), но, несмотря на высокие арендные ставки, они все практически на 100% заполнены. Похожая ситуация складывается и с бизнес центрами Киева. На данный момент в Киеве насчитывается более 100 введенных в эксплуатацию БЦ классов А, В, С, где арендные ставки находятся в диапазоне от 18 до 70 у.е. за метр(информация Соцмарт). По данным нашей компании, самыми востребованными являются офисные площади в БЦ классов А и В+ (что связанно с небольшим их количеством, классу А соответствует не более 5-7 киевских офисных зданий). Заполненность функционирующих БЦ составляет 90-100%.
В последние годы в Киеве также начал развиваться и гостиничный бизнес. На данный момент в столице наблюдается недостаточная наполненность гостиничного рынка – в Киеве по официальным данным около 120 гостиниц, причем большая часть 2х и 3х звездочных (к примеру, для сравнения, по данным журнала Корреспондент, в столице Италии – Риме – около 3000 гостиниц) Четырем звездам соответствуют лишь Опера и Radisson Sas. Пятизвездочная гостиница у нас всего лишь одна – Премьер Палац. Сейчас в стадии строительства и проектирования находятся такие крупные гостиничные проекты, как Hyatt, Hilton Kiev, Интерконтиненталь. Но и введение в эксплуатацию этих нескольких высокоуровневых гостиниц явно не сможет заполнить киевский рынок. А развитие гостиничного рынка Киеву явно необходимо, в связи с будущим проведением Евро-2012 в Украине и Польше. Именно в Киеве будут проходить финальные матчи чемпионата. Поэтому ожидаются вливания нескольких миллиардов долларов (в первую очередь – от иностранных инвесторов) в создание спортивных комплексов и полей, улучшения транспортной инфраструктуры, и в развитие гостиничной сферы.
Вся описанная ситуация с рынком жилой, коммерческой, торговой и гостиничной недвижимости в Киеве, показывает острую необходимость в разработке новых проектов, строительстве новых объектов этой области в связи с не насыщенностью рынка недвижимости. Но до инвестирования финансов в недвижимость Киева необходимо детально изучить сложившуюся и перспективную ситуацию на рынке торговых, бизнес центров, гостиниц и жилья, для чего и нужно проведение маркетингового исследования. При помощи маркетингового исследования можно создать концепцию нового объекта, получить информацию о потенциальных конкурентах, детально изучить и проанализировать сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости, определить ближайшие и перспективы, и стратегии на будущее.
По материалам http://www.socmart.com.ua
|
