|
Анализ рынка недвижимости Большой Ялты (по итогам 1-го полугодия 2007)
Аналитика рынка недвижимости Большой Ялты
Как правило, каждый новый календарный год, не обходится без прогнозов риелторов и аналитиков о динамике цен на рынке недвижимости.
Причины на то есть всегда: ожидаемая инфляция, рост курса доллара, риближающиеся выборы или изменения в налогообложении. Проведя анализ рынка недвижимости Большой Ялты первых месяцев 2006г. можно смело сказать, что на рынке недвижимости наблюдался стабильный рост цен на жилую недвижимость, хотя в процентном соотношении темпы были ниже, чем на протяжении всего предыдущего года. И все это происходило на фоне таких событий как: строительная афера в Киеве с компанией «Элита-Центр», парламентские выборы, результат которых решался предугадать не каждый и точно спрогнозировать, какие изменения ожидают рынок недвижимости после выборов. Также не повлияло на темпы роста цен, и кардинальное изменение схемы привлечения денежных средств от инвесторов на строительство, и полный запрет заключения гражданских договоров при покупке жилья до сдачи объекта в эксплуатацию.
Первичный рынок.
На данный момент в Большой Ялте ведутся работы приблизительно на 30 стройплощадках. Эта цифра говорит, что привлекательность инвестиционного климата Ялты для застройщиков улучшилась, по сравнению с прошлыми годами. За последний год прирост стройплощадок составляет 30%.
С апреля месяца был зафиксирован активный рост цен на квадратный метр на первичном рынке недвижимости Большой Ялты. Резкий рост цен связан с стабилизацией ситуации на политической арене Украины и Крыма в частности, а так же началом летнего сезона. Не секрет, что ялтинские новостройки пользуются повышенным спросом у иногородних украинцев и россиян, что и приводит застройщиков к таким действиям как повышение цен на квадратный метр. В конечном итоге видно, что квадратный метр жилья в новой многоэтажке, относящейся к «бизнес-классу» или к «эконом-классу», расположенной во второй полосе города Ялты, стоит не меньше 2400 у. е. Однако, на фоне политических разногласий и полной неразберихи с ситуацией во власти страны спрос на недвижимость в Ялте и в Большой Ялте значительно снизился по сравнению с прошлыми годами.
График роста цен квадратного метра в новостройках в районах близлежащих к центральной части города.
Объекты, расположенные в парковой зоне, заметно отличаются стоимостью квадратного метра. Здесь метр жилья можно приобрести за 3000 у. е., причем такова цена за квадратный метр объекта, строительство которого находится на стадии котлована, а разрешения на строительство может и не быть вообще. Как только застройщик получает все разрешительные документы на строительство или заканчивает котлован и переходит к следующему этапу - фундаменту, то и стоимость квадратного метра заметно увеличивается и составляет от 4000 до 5000 у. е. Такого рода объекты претендуют, как минимум на «бизнес-класс».
Объекты которые отдалены от центра, это как правило дома «социального - класса». В этом классе жилья наблюдался также рост цен, но значительно ниже. За первые месяцы 2006 года стоимость квадратного метра выросла на 100 у. е. и составила 1300 у. е.
В поселках Большой Ялты ситуация складывается иначе. В основном строительство ведется в Гурзуфе, Кореизе, Мисхоре и Гаспре. В этих поселках стоимость квадратного метра в строящихся многоэтажках заметно отличается от ялтинских цен. Квадратный метр жилья в новостройке «бизнес-класса» можно купить начиная с 1500 у. е., к тому же дом будет находиться в парковой зоне, полностью снабжен собственной инфраструктурой и расстояние до моря будет не больше 800 метров.
В поселках Большой Ялты также ведутся работы по возведению, так называемых, рекреационно-оздоровительных комплексов на берегу моря. Что такое рекреационно-оздоровительный комплекс, что он из себя представляет??? Рекреационно-оздоровительный комплекс – это комплекс апартаментов, расположенный в 50 м от берега моря, индивидуально спроектированный в каком-либо стиле. Обязательное наличие нескольких карт пляжа, причалы для небольших судов, собственная инфраструктура включающая все до мелочей: бассейн с подогреваемой водой, мини-маркет, ресторан, кафетерий, фитнесс-центр, различные бани или даже SPA центр, бизнес-центр, кинотеатр/конференц-зал, аптеку, солярий, косметический и массажный кабинет, дайвинг-центр. На сегодняшний день в большой Ялте начато строительство четырех таких рекреационно-оздоровительных комплексов. Приведу обзорную информацию по этим объектам в краткой сводной таблице:
Терра-Крым Малый Маяк «Премьера» Подъезд пути сооружены, армирование второго этажа II кв. 2007г. 2-3эт – 2300у. е.
4-8эт – 2500у. е.
Артексгрупп Гурзуф «Лагуна» Противооползневые работы, укрепление пляжа Начало 2008г. 2000у. е. (вид на горы)
2эт – 2350у. е.
3эт – 2500у. е.
4эт – 2600у. е.
5,6,7эт – 2700у. е.(вид на море)
T&T Береговое «Нептун» Каркас 3эт. - верхний корпус, свайное поле – нижний корпус IV кв. 2007г. От 2085 у. е. до 3240 у. е. (зависит от этажа и корпуса)
Профессионал Лазурное «Лазурный Элит» Подъезд пути сооружены, земельные работы 1оч.- IVкв. 2007г.
2оч.–IIIкв. 2008г. 2000 у. е.
Вторичный рынок Ялты
Стоимость квадратного метра в Ялте зависит от того, на каком расстоянии от моря находится объект. Исходя из этого, в Ялте можно выделить три полосы.
К первой полосе, центральной части города, относятся такие улицы: Екатерининская, Чехова, Игнатенко, Графский проезд, Рузвельта, Боткинская, Московская, Киевская, Гоголя, Карла Маркса, Садовая.
В этой полосе города преимущественно располагаются дома построенные в начале ХХ века – так называемый старый фонд и хрущевки, которые расположены вдоль улиц Московская и Киевская.
Вторая полоса – это улицы, прилегающие к центральным: Ломоносова, Соханя, Таврическая, Войкова, Володарского, Руданского, Пионерская, Красноармейская, Кирова, Ленинградская, Куйбышева, Кривошты.
Эта полоса содержит самые разнообразные виды строений, начиная от старого фонда и заканчивая панельными высотками.
Третья полоса - Блюхера, Украинская, Строителей, Сеченова, Курчатова, Суворовская, Тимирязева, Крупской, Халтурина, Чернова, Ореховая, Мисхорская, Свердлова, Стахановская, Винодела Егорова, Дзержинского.
Третьей полосе свойственны такие дома, как панельные высотки и грузинки.
1-я полоса
1-комнатные квартиры от 50 000 у. е.
2-хкомнатные квартиры от 70 000 у. е. и выше
3-хкомнатные квартиры от 100 000 у. е. и выше
2-я полоса
С конца апреля на вторичном рынке, после зимне-весеннего застоя, наблюдается активизация рынка по количеству сделок, но до показателей за такой же период в прошлом году еще очень далеко. За последний год средняя цена вторичного жилья за квадратный метр выросла на 20% в 3-ей полосе, на 13,3% во 2-ой полосе и на 31,4% в 1-ой полосе.
1-комнатные квартиры до 55 000 у. е.
2-хкомнатные квартиры от 50 000 и выше
3-хкомнатные квартиры от 80 000 у. е. и выше
3-я полоса
1-комнатные квартиры до 45 000 у. е.
2-хкомнатные квартиры от 40 000 до 75 000 у. е.
3-хкомнатные квартиры от 70 000 у. е. и выше
Что ждет рынок недвижимости?
Из вышесказанного видно, что как на первичном, так и на вторичном рынках, стоимость квадратного метра продолжает расти, несмотря на негативные факторы, которые могли бы, наконец, приостановить рост цен и сбалансировать стоимость квадратного метра. Предложение превышает спрос, а цены все растут и растут, А как им не расти, если с 1 июня ОАО «Mittal Steel Кривой Рог» повысил отпускные цены на 25$ за тонну (без НДС) практически на всю металлопродукцию. Это касается новостроек. На вторичке ситуация складывается по-другому, дорожают сравнительно новые дома, а вот на дома старше 30 лет, спрос на которые заметно ниже, рост цен остановился и даже в некоторых случаях было замечено снижение цены за квадратный метр.
Рынок недвижимости ЮБК переживает застойные времена.
Рынок недвижимости на Южном берегу Крыма остается недооцененным со стороны стратегических инвесторов и имеет серьезные перспективы роста выше среднерыночных по Украине.
Такое мнение корреспонденту ЛIГАБiзнесIнформ высказал руководитель маркетингового отдела компании "Техком-Украина" Ярослав Бут.
По его словам, отсутствие понятных и прозрачных правил игры на рынке, когда процедуры приобретения земельных участков не выработаны и не прописаны, в последнее время не позволяют крупным игрокам и стратегическим инвесторам вкладывать средства в привлекательные проекты города.
Поэтому сейчас рынок строительных компаний в Ялте находится в зачаточном состоянии, качество и сроки строительства не соответствуют развитию современных строительных технологий, материальная база и снабжение объектов строительства нестабильно и имеет склонность к дефициту разного рода составляющих строительства, - отметил Я. Бут. При этом он подчеркнул, что на рынке практически полностью отсутствуют компании, способные на современном уровне управлять строительными проектами различной сложности. "Жесточайший дефицит менеджеров необходимого уровня делает этот рынок открытым для экспансии профессиональных управляющих компаний. Как, впрочем, и для возможных инвесторов, поскольку конкуренция в этом смысле полностью отсутствует. Также в Ялте практически нет квалифицированных предложений для инвестора по многоэтажным жилым комплексам, в силу дефицита пригодных для этого земельных участков в перспективных для получения прибыли местах", - говорит эксперт.
Вместе с тем, Я. Бут отмечает, что система продаж и цивилизованные подходы компании к реализации проекта в целом могут существенно сократить объемы инвестиций в реализуемый проект и перенаправить их в другом направлении, что немаловажно для стратегического инвестора. Ведь при сметной стоимости строительства необходима лишь третья часть для его исполнения от общих инвестиций. Остальные же необходимые финансовые поступления компания привлекает с рынка потенциальных покупателей недвижимости.
Источник: начальник отдела маркетинга управляющей компании «Техком-Украина»
ЛIГАБiзнесIнформ
По матеріалам http://planeta-crimea.com.ua
|
