06.09.2010 Анализ гостиничного рынка Киева
Компания Jones Lang LaSalle Hotels опубликовала обзор текущего состояния и перспектив развития рынка гостиничной недвижимости Киева.
На фоне политических и экономических успехов Украины, а также ввиду практического отсутствия гостиничного продукта современного стандарта, еще пару лет назад украинский гостиничный рынок в целом и столичный рынок Киева, в частности, рассматривались инвесторами и международными сетевыми операторами как одни из наиболее перспективных на территории СНГ. Начиная со второй половины 2008 года, когда глобальный кризис захлестнул украинскую экономику, все вопросы гостиничного девелопмента потеряли актуальность, особенно на фоне сократившегося в 2009 г. на 18,3% по сравнению с предыдущим годом количества иностранных приезжих в страну.
Рынок Киева, как наиболее развитый и продвинутый в стране, оказался затронут довольно существенным образом – по сравнению с предыдущим периодом падение спроса на размещение в гостиницах города составило 22%.
Если до кризиса самые дорогие отели фактически диктовали цены на размещение и редко предлагали корпоративные скидки, позволяя средней цене на номер достигать $400-500/сутки, то в 2009 г. корпоранты ощутили собственную значимость, получив возможность торговаться об условиях и выбирать лучшее. По оценкам Jones Lang LaSalle Hotels, средняя цена на номер (Average Daily Room – ADR) для высшей четверки гостиниц Киева («Хайатт Ридженси», «Премьер-Палас», «Опера», «Рэдиссон») в 2009 г. снизилась примерно на 25% до $275. При этом ситуация осложнилась открытием во втором полугодии отеля InterContinental (273 номера), которому пришлось начинать работу в условиях резко сократившегося спроса. Бороться за потребителя гостиницам пришлось не только на фоне повсеместного снижения количества поездок в принципе и секвестирования бюджетов на командировки, но и с учетом девальвации украинской национальной валюты. Кроме того, гостиницы высокого класса, ориентированные на закупки продуктов, товаров и прочих материалов для нормальной жизнедеятельности за границей, обнаружили свою уязвимость перед непредсказуемыми скачками обменного курса гривны. В результате, доходность в пересчете на номер в 2009 г. снизилась практически вполовину по сравнению с более благополучными 2007-2008 гг., а операционная маржа – в результате серьезных усилий операторов по урезанию расходов – сократилась не менее чем на 10%.
Гостиницы средней ценовой категории («Президент-Отель», «Русь», «Украина», «Днипро», «Лыбидь» и проч.) также ощутили снижение спроса. Однако, поскольку именно на них обратили внимание потребители гостиничных услуг, вынужденно сокращавшие свои бюджеты, вопросы выживания для этих гостиниц не были настолько острыми. В результате средняя цена на номер в этих гостиницах снизилась, по оценкам Jones Lang LaSalle Hotels, с $90-140 в 2008 г. до $50-80 в 2009 г. при сохранившемся уровне загрузки в пределах 65-70%.
В 2010 году, на фоне более обнадеживающих новостей по поводу международных финансовых рынков, а также надежд на стабилизацию политической обстановки в стране после президентских выборов в феврале 2010 г., рынок спроса на киевские гостиницы хотя и стабилизировался, но восстановился не полностью. Несмотря на то, что уровень загрузки для гостиниц верхнего ценового сегмента по результатам 1 полугодия прибавил 5,6% по сравнению с тем же периодом 2009г, это произошло лишь за счет снижения средней цены на номер, которая за тот же период времени сократилась (в долларовом выражении) на 13%. Разнонаправленная тенденция в динамике двух важнейших показателей – уровня загрузки и средней цены на номер – указывает на хрупкость тенденции восстановления спроса (при увеличившемся предложении, усилившем конкуренцию).
Источник: STR, Jones Lang LaSalle Hotels
Источник: STR, Jones Lang LaSalle Hotels
На этом фоне близящееся к завершению в 2011 г. строительство нового пятизвездного проекта «Фэйрмонт» (250 номеров) ставит под угрозу наметившийся баланс сил в верхнем ценовом сегменте, где, впрочем, ожидается продолжение динамики снижения средней цены на номер при довольно консервативных оценках среднегодовой загрузки в 50-55%.
Для гостиниц среднеценовой категории жизнь также вряд ли существенно улучшится, т.к. помимо «Фэйрмонта» на повестке дня – ввод в эксплуатацию бюджетного «Ибис» (213 номеров).
Тем временем, правительство страны активно поддерживает инициативу любых инвестиций в гостиничное строительство, чтобы выполнить программу подготовки к чемпионату EURO-2012. В результате, на подходе находятся проект «Хилтон» (270 номеров), строительство которого возобновилось в начале 2010 г., а также все еще приостановленный проект «Холидей Инн» (192 номера).
Марина Усенко, Исполнительный Вице-президент, Руководитель российского отделения Jones Lang LaSalle Hotels, комментирует: «Наше исследование показывает, что, скорее всего, в течение 5-7 лет верхняя ценовая ниша киевского гостиничного бизнеса вряд ли будет привлекательной для инвесторов, особенно учитывая запретительную стоимость кредитов, а также проявляющуюся негативную тенденцию по сокращению доходов гостиниц стандарта luxury/upscale за счет усиления конкуренции на рынке в целом. Учитывая, что рынок Киева все еще находится на ранней стадии формирования, и гостиницы верхнего сегмента вынуждены конкурировать за клиента с гостиницами гораздо более скромного стандарта, наиболее целесообразным с инвестиционной точки зрения нам представляется получение контроля за критической массой номерного фонда в гостиницах стандарта mid-market, куда и бизнесмены, и туристы селятся с большой охотой – особенно при наличии подтвержденного международным брендом качества размещения и услуг».
Таким образом, для рынка, где в ближайшую пятилетку, если не дольше, цены на размещение в самых высококачественных гостиницах вряд ли смогут подняться до прежних высот, логичными выглядят абсолютно прагматичные инвестиционные решения сконцентрироваться на среднеценовом или даже бюджетном размещении современного стандарта - разумеется, при условии удачного (т.е. центрального) размещения объекта.
По материалам: http://www.joneslanglasallehotels.com
|
