|
Аналитика по земельным участкам Харькова за 2008 год.
Всего в 2008 году в городе Харькове на вторичном рынке земли выставлено на продажу порядка 1050 участков, что на 31 % больше, чем в 2007 году.
В Харьковской области число продаваемых участков больше и составляет 3 400 в 2008 году против 2 200 в 2007 году, увеличение роста предложения составляет 54 %.
Среди указанного количества предлагаемых участков в Харькове наибольшее предложение приходилось на спальные и окраинные районы города — 609 и 274 соответственно (84 % от общего количества участков), в то же время в центральных и прилегающих к центру районах участков продавалось значительно меньше — 37 и 130 (рис. 1)
Рис. 1 Предложение участков под застройку в Харькове в 2008 году, по группам районов (%)
Подобное явление обусловлено меньшей застройкой этой части города, большим количеством свободных площадей, наличием садоводо-огородных кооперативов и частного сектора (застройка целых микрорайонов домами малой этажности).
Среди макрорайонов города наибольшее предложение участков приходилось на Салтовку и Северную Салтовку (более 27 %), Павлово Поле (6 %), Рогань (7 %). В этих макрорайонах еще осталось достаточно много садоводческих кооперативов, свободных от строений участков земли, участков выделенных под частный сектор, кроме того, площадь указанных районов очень велика и неоднородна и составляет около 20 % от площади города.
Средняя стоимость
Средняя стоимость по городу
Средняя стоимость 1 сотки земли (100 кв. м) в городе Харькове, по данным, на конец декабря 2008 года составила 10 100 долл. Против 6 700 долл. в 2006 году; рост — 51 % (рис. 2).
Рис. 2 Средняя стоимость 1 сотки земли под жилищное строительство в Харькове в 2006 — 2008 годах (долл.)
В последние несколько лет вложение средств в землю было одним из самых прибыльных инструментов инвестирования в Украине. Рост стоимости земли составлял в среднем 50–60 % ежегодно и опережал по доходности вложения в квартиры на первичном или вторичном рынке, банковские депозиты, депозиты в кредитных союзах. Именно подобная привлекательность этого рынка обусловила значительное перетекание спекулятивного капитала из других сегментов. Высокая стоимость квартир вынуждала покупателей искать альтернативу, которой является земля на окраине, в спальных районах и в ближнем пригороде, на которой возможно строительство жилого дома. Кроме высокого спроса, в значительной степени цены подталкивало внедрение украинскими банками нового продукта — кредитования земли.
В итоге можно заключить, что повышенный спрос со стороны спекулянтов и конечных покупателей, развитие кредитования земли с одной стороны, и низкое предложение в связи с отсутствием регулируемого рынка земли, с другой стороны, обусловило высокий рост цен до 2-3 квартала 2008 года. Далее в 4 квартале, в связи с мировым финансовым кризисом и кризисом ликвидности в банковской системе, стоимость участков начала медленно снижаться. Мы считаем, что в 2009 году цену на участки под застройку будут снижаться.
Рис. 3 Средняя стоимость 1 сотки земли в Харькове в 2008, поквартально (тыс. долл.)
Чаще всего на продажу выставляются участки небольшой площади — 10–20 соток (таких участков более 87 %), участков площадью более 20 соток всего 13 %.
Средняя стоимость по районам
Стоимость участков в городе зависит от многих факторов, в числе которых:
- престижность района
- близость к центру
- наличие водоема
- наличие зон отдыха
- наличие леса или лесопосадки
- наличие коммуникаций
- наличие развитой социальной инфраструктуры (магазины, школы, детские сады)
Традиционно наиболее дорогими районами в городе являются Центральные районы (Шатиловка, Нагорный район, Сокольники), Павлово Поле, ГСВ (районы станций метро «Проспект Гагарина», «Спортивная», «Площадь Восстания») см. в табл. 1.
Таблица 1. Диапазон цен за сотку по районам Харькова в 2008 году
|
Название района
|
Средние цены за 1 сотку, тыс. долл.
|
|
Центральные (Шатиловка, Нагорный и Сокольники)
|
50-60
|
|
Павлово Поле
|
35
|
|
ГСВ
|
16,5
|
|
Журавлевка
|
15
|
|
Холодная гора
|
13
|
|
Алексеевка
|
11
|
|
Новые дома
|
10,5
|
|
Жуковского
|
10
|
|
Салтовка и Северная Салтовка
|
9
|
|
ХТЗ
|
7
|
|
Окраина (Аэропорт, Бавария, Восточный, Залютино, Рогань)
|
2-8
|
Группы районов
Самые дорогие участки земли в городе в центральных и прилегающих к центру районах, которые традиционно наиболее престижные в городе, выделяются развитой инфраструктурой, коммуникациями, подъездными путями и близостью к историческому и деловому центру города. Более всего в 2008 году дорожали центральные, прилегающие к центру, окраинные и спальные районы — на 50–60 % за год (табл. 2.). Умеренный рост показали ближний пригород и область (30–40% за год).
Таблица 2. Диапазон цен за сотку по группам районов Харькова в 2008 году
|
Название группы районов
|
Ср. цена за 1 сотку в 2008, тыс. долл.
|
Ср. цена за 1 сотку в 2007, тыс. долл.
|
Рост стоимости %
|
|
Центральные
|
25
|
15
|
66
|
|
Прилегающие к центру
|
16,5
|
10,8
|
53
|
|
Спальные
|
10
|
6,5
|
53
|
|
Окраина
|
5
|
3
|
66
|
|
Ближний пригород
|
2,92
|
2,1
|
39
|
|
Область
|
1,64
|
1,2
|
36
|
Наибольшим спросом пользуются участки наиболее приближенные к городу (10–15-километровая зона) или фактически входящие в его территорию. За свою многолетнюю историю Харьков рос и расширялся почти во всех направлениях одинаково. В данный момент Харьков окружают со всех сторон света много поселков и сел, в которых активно идет частная застройка (табл. 3).
Таблица 3. Диапазон цен за сотку в Харьковской области в 2008 году
|
Направление
|
Населенный пункт
|
Диапазон цен за сотку, тыс. долл.
|
Доля предложения от общего количества
|
|
Север
|
Лесное, Черкасская Лозовая и Русская Лозовая
|
1–12
|
12 %
|
|
Северо-восток
|
Циркуны, Тишки, Большая Даниловка
|
2–8
|
8 %
|
|
Восток
|
Кулиничи, Ольховка
|
1,5–10
|
6 %
|
|
Юго-восток
|
Рогань, Малая Рогань
|
2–3
|
2 %
|
|
Юг
|
Безлюдовка, Васищево, Хорошево, Жихарь
|
0,3–2
|
10 %
|
|
Юго-запад
|
Покотиловка, Высокий, Южный, Бабаи, Мерефа, Буды
|
0,8–5
|
15 %
|
|
Запад
|
Песочин, Рай-Еленовка, Солоницевка, Коротыч, Люботин, Сиряки
|
1–3
|
17 %
|
|
Северо-запад
|
Малая Даниловка, Дергачи, Безруки
|
1–5
|
5 %
|
Такой широкий разброс цен вызван различной близостью к городу, наличием или отсутствием подведенных коммуникаций и подъездных путей, водоемов, лесов и «раскрученностью» конкретно взятого района.
Коммерческое назначение
Участков под ведение бизнеса на продажу в 2008 году выставлялось крайне мало — по нашим данным, около 90. Неразвитость и закрытость этого сегмента являются главными причинами такого низкого предложения. Цены были различны, а разброс цен иногда был очень широким — можно встретить цены от 0,75 тыс. долл. за сотку (за участки под складские помещения на окраине) до 152 тыс. долл. за сотку (за участок под офисный центр в центральном районе города).
Средняя стоимость 1 сотки земли под коммерческое назначение в 2008 году составила 17,85 тыс. долл., против 14,7 тыс. долл. в 2007 году. Таким образом, даже учитывая возникновение мирового финансового кризиса, удорожание составило около 21 %.
Исторически сложившаяся практика в Харькове — это нежелание властей продавать землю. Однако некоторые участки все равно попадают на вторичный рынок. При этом следует отметить, что стоимость участков под коммерческое назначение не является реальной рыночной стоимостью объекта, а является переуступкой права аренды, реальная же стоимость будет значительно выше.
Рис. 4 Средняя стоимость 1 сотки земли под хозяйственное использование в Харькове в 2006 - 2008 годах (тыс. долл.)
Диапазоны цен по группам районов города значительно отличаются, уменьшаясь при удалении от центра города (табл. 4).
Таблица 4. Диапазоны цен за 1 сотку земли под коммерческое использование в Харькове в 2008 году, по группам районов
|
Группы районов
|
Диапазон цен за 1 сотку, тыс. долл.
|
|
Центр
|
25-50
|
|
Прилегающие к центру
|
20-25
|
|
Спальные
|
10-20
|
|
Окраина
|
3-8
|
По материалам: http://xan.com.ua
|
