|
01.03.2007 Состояние и перспективы рынка недвижимости в Николаеве
Члены Николаевской областной организации специалистов по недвижимости обсудили ситуацию на рынке недвижимости города Николаева и его перспективы.
Риэлторы, как правило, не любят давать прогнозы. Тем более, что законы рынка недвижимости несколько отличаются от законов математики. Учитывая специфику работы агентств, бирж и бюро по оказанию услуг в сфере недвижимости областного центра, каждый участник высказал свою точку зрения. Проанализировав их мнения относительно ситуации и перспектив на рынках первичного и вторичного жилья и коммерческой недвижимости, можно сделать определенные предположения - что следует ожидать на этом самом мощном рынке Украины.
Сегодня на вторичном рынке Николаева уже сложилась высокая цена стоимости 1 квадратного метра. Например, в «хрущевках» она доходит до $1-1,2 тыс. Причем держится с весны текущего года, почти не снижаясь. Это один из факторов снижения активности операций по купле-продаже жилья в Николаеве. Однако нельзя не учитывать и ряд других причин.
Прежде всего, уменьшением количества денег на рынке жилья. Они стали переориентироваться на земельные участки. Так по сообщению Государственного комитета статистики Украины в январе-сентябре 2007 года на биржах Украины объемы заключенных сделок по купле-продаже земельных участков увеличились в 503 раза по сравнению с соответствующим периодом 2006 года.
Следует признать, что значительно увеличилось количество предложений по продаже жилья. В настоящее время в Николаеве ведут строительство квартир четыре мощных финансово-промышленные групп Украины.
Городской рынок жилья пополняют реконструируемые под квартиры бывшие объекты Министерства обороны.
В Николаеве практически не осталось объектов незавершенного жилого строительства.
В числе причин, которые влияют на активность рынка жилья, нужно назвать и снижение доходности от инвестирования в жилую недвижимость. Она уже не та, которая была в 2005-2006 году. Украинский инвестор психологически еще не готов работать за 5-10%. Ведь совсем недавно недвижимость давала 60-80%.
Следует иметь в виду, что цена на жилье в Николаеве (как и в любом другом городе Украины) складывается по региональным правилам, что вызывает недоумение у специалистов недвижимости городов-миллионеров.
Местные продавцы жилья еще не совсем осознали, что для активизации рынка жилья необходимы определенные компромиссы. Поэтому активность продаж 3-хкомнатных квартир на данный момент небольшая. Несколько лучше обстоят дела по продаже 2-хкомнатных квартир. Но самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры, которые на рынке не «задерживаются».
Если говорить о «неликвиде» на вторичном рынке, то он стал мало востребован. Люди уже не желают платить большие деньги за старое жилье на верхних этажах пятиэтажек, в «захолустных» районах города. Такие квартиры, как правило, покупают в случае крайней необходимости.
Специалисты по недвижимости считают, что в перспективы возможно снижение стоимости жилья на периферии города, в «жилкоповских» домах и даже «хрущевках». В центральной части города можно предположить, что цены еще «постоят».
Особый разговор относительно инвестирования строительства новых квартир. Стоимость 1 квадратного метра жилья в новостроящихся домах достигла $1,5 тысяч. Горожане пока осторожно относятся к таким проектам. Хотя интерес к такому строительству есть. Специфическое отношение покупателей проявляется, прежде всего, в сомнениях относительно заявленных сроков введения в эксплуатацию жилых домов и рисках, связанных с инвестированием.
Да и получить банковский кредит становится сложнее. Финансовые учреждения сегодня переориентировались на потребительское кредитование, которое дает высокие прибыли в значительно более короткие сроки. К тому же, банки ужесточили требования и подняли процентные ставки ипотечного кредитования. В сентябре текущего года «Райффайзен Банк Аваль» для населения снизил их, сделав впервые гривневые кредиты дешевле инвалютных. Однако в конце ноября он повысил процентные ставки по жилищным кредитам с 12,95 до 15,5%. Его «примеру» вероятно, последуют и другие банки. Причинами для принятия такого решения специалисты называют международный ипотечный кризис, и требования Национального банка Украины формировать дополнительные резервы. Стоимость ресурсов для отечественных банков возросла. Им становится все дороже одалживать деньги друг у друга.
Перспективы первичного рынка, учитывая возрастание объемов строительства, риэлторы оценивают по-разному.
Одни прогнозируют некоторое повышение стоимости 1 кв. метра, основываясь на росте затрат на строительство в свете подорожания стройматериалов, повышения зарплаты строителей и т.д.
Другие считают, что в условиях роста объемов строительства жилья строители будут вынуждены пойти на некоторое снижение цены, даже за счет своих прибылей. Однако цена «квадрата» будет оставаться привязана к нормативной стоимости строительства 1 квадратного метра в Николаевской области, которая из года в год растет и на данный момент составляет 3300 грн. или почти $700. «Квадрат» в новой квартире меньше этой цены быть не может.
Что касается рынка коммерческой недвижимости, то здесь ситуация также специфическая. Приход в город крупных сетей супермаркетов и торговых центров нанес ощутимый «удар» по малому и среднему бизнесу в торговле. Выдержать конкуренцию они уже не в состоянии, о чем свидетельствует количество предложений аренды торговых объектов.
В центре Николаева имеют место «уникальные» продажи небольших коммерческих объектов по цене более $1 млн. Это формирует у продавцов свое «специфическое» видение стоимости 1 квадратного метра. В отдельных случаях они назначают 10 тыс. грн. за «квадрат». Специалисты по недвижимости предполагают, что уменьшение цены коммерческой недвижимости, будет зависеть от готовности предпринимателей к уменьшению «вилки» ожидаемой доходности от продажи своих объектов. Ведь в жизни бывает так, что сегодня не продал по предложенной цене. А завтра ее уже не предлагают. Не все горожане знают психологию торговли недвижимостью.
Большинство специалистов по оказанию услуг в сфере недвижимости придерживается мнения, что коммерческая недвижимость определенное время сохранит свою высокую стоимость.
В завершении хотелось бы подчеркнуть, что это прогнозы к которым можно прислушаться всем, а принимать решение о купле-продаже будут конкретные лица.
www.mlp.com.ua
|
