28.01.2011 Число сделок в Москве бьет рекорды
По итогам 2010 года в Москве зарегистрировано 85650 сделок купли-продажи жилья, что не только на 54% выше, чем в 2009 году, но и существенно больше (на 10%), чем в докризисном 2007 году. При этом нельзя говорить, что в 2010 году число сделок в Москве оказалось аномально высоким – учитывая численность московских домохозяйств, одна сделка пришлась на 40 семей. Получается, что даже при столь высокой активности на рынке московского жилья московская семья меняет квартиру раз в 40 лет (если не учитывать параметры рынка новостроек). Скорее не в 2010 году было много сделок, а в предыдущие годы число сделок было крайне малым в силу как стремительно менявшихся цен на московское жилье, так и последовавшего финансового кризиса. Последний раз столь высокий уровень деловой активности на рынке фиксировался в 2003 и 2004 годах, когда страна уже отошла от кризиса 1998 года, но еще не вступила в эпоху накачивания рынка недвижимости за счет избыточной сырьевой ренты и ипотечного кредитования.
Таблица 1. Число сделок купли-продажи жилья в Москве
Заметному росту числа сделок в Москве в 2010 году способствовали несколько факторов. Это и выход на рынок отошедших от испуга и чувства неопределенности потребителей: по-другому говоря, отложенный спрос и повышение доступности ипотечных кредитов, и стабильные цены на жилье. Стабильность цен создавала благоприятную обстановку для совершения сделок, особенно сложных, так как минимизировалась вероятность разрыва цепочки из-за изменения цен одним из ее участников. В результате регистрируемая активность на рынке превысила докризисную.
Данные Росреестра характеризуют уровень деловой активности рынка с задержкой. Прежде чем дойти до регистрации, планируемая сделка проходит процессы поиска объектов, согласования позиций сторон и подписываемых документов, сбора документов, организации сделки в банке или ином месте. В среднем данные Россреестра характеризуют состояние рынка с месячной задержкой. Например, в то время как уже в начале сентябре участники рынка ведут активную работу, до стадии подписания документов они в среднем доходят только в конце месяца, начале октября. Фактически, данные сентября описывают деловую активность на рынке в октябре, данные за II квартал – за весну, а данные за IV квартал – за осенние месяцы.
Таблица 2. Поквартальное сравнение числа сделок купли-продажи в Москве в 2007 и 2010 годах
В течение года ситуация с активностью участников рынка существенно менялась. Пик активности пришелся на весну. Тогда основным фактором, вызвавшим оживление вторичного рынка купли-продажи, был отложенный спрос, сформировавшийся за конец 2008 года и 2009 года. Потребители боялись в 2009 году совершать крупные покупки, не будучи уверены в своем будущем, и банки не готовы были кредитовать покупку жилья в силу тех же причин. Когда призрак «второй волны» кризиса отступил, а «первая волна» затихла, московский рынок жилья ответил небывалой деловой активностью. Именно в период весенней волны сделок их зарегистрированное число било многолетние рекорды. За второй квартал 2010 года число сделок оказалось не только на 80% больше, чем за аналогичный период 2009 года, но и на 45% больше, чем в докризисном 2007 году.
Таблица 3. Помесячное сравнение числа сделок купли-продажи в Москве в 2007 и 2010 годах
Вслед за весенним оживлением пришел традиционный летний спад деловой активности. Однако, он оказался более глубоким, чем можно было бы ожидать. На уровень активности на рынке жилой недвижимости значимое влияние оказали погодные факторы – аномальная жара лета 2010 года и сопутствующие масштабные лесные пожары, кардинально ухудшившие экологическую ситуацию в городе. Потенциальные участники сделок, особенно немолодые, банально отказывались выезжать на просмотры и переговоры, а многие «эвакуировались» в месте, где было чем дышать. Не запускались и новые циклы сделок. Пик «экологического» спада активности пришелся на июль и август, что и отразилось в числе зарегистрированных Росреестром сделок за август и сентябрь, число которых оказалось меньше, чем в 2007 году. В результате в III квартале 2010 года, в отличие от весны, число сделок было почти таким же, как в III квартале 2007 года, хотя и на 47% на выше, чем в 2009 году.
Осенний рост деловой активности был традиционен для московского рынка жилья и связан с массовым возвратом продавцов и покупателей из периода летнего анабиоза. Однако, заметный рост деловой активности из-за аномально жаркой погоды начался на пару недель позже, чем обычно. Для осенней волны оживления основными факторами высокой активности были стабильные цены на жилье и экономическая ситуация в стране, снижение ставок и требований по ипотечным кредитам. К этому времени доля сделок с использованием ипотечных кредитов по сравнению с началом года выросла в 2 раза. В тоже время отложенный за 2009 год спрос уже в большей мере был реализован. Осенняя волна оказалась не столь мощной, как весенняя. Конечно, в этот период активность была существенно выше, чем в 2009 году, однако в отличие от весны, ниже, чем в докризисный 2007 год. За IV квартал 2010 года было совершено на 32% сделок больше, чем в 2009 году, однако на 5% меньше, чем в 2007 году.
Вероятнее всего тенденция относительно высокой деловой активности на рынке сохраниться и в 2011 году. Однако, число сделок будет меньше, чем в 2007 году, а 2010 год может остаться рекордным по числу сделок как минимум еще несколько лет.
По материалам: http://www.gdeetotdom.ru
|
