|
Основные тенденции рынка жилой недвижимости г. Киева (03.09.2007)
03.09.2007 Основные тенденции рынка жилой недвижимости г. Киева
Компания Соцмарт собрала и проанализировала ситуацию почти по 300 жилым объектам, которые находятся в стадии строительства или проекта в г. Киеве. Была изучена информация по застройщикам, инвесторам,генпроектировщикам, по планируемым годам ввода в эксплуатацию, районам месторасположения объектов, объемам жилых и общих площадей, этажности,количеству квартир и по другим данным объектов.
Количество введенного в эксплуатацию жилья в Украине в первом полугодии составило3947,6 тыс. кв. м., темп прироста составляет 123,8%, к аналогичному периоду прошлого года. Общая стоимость введенного в эксплуатацию жилья составляет 8252,8 млн.грн. Лидерами по количеству введенного в эксплуатацию жилья является Киев с 593,5 тыс. кв. м., Одесская область- 352,7 тыс. кв. м., Киевская область – 300 тыс. кв. м., Львовская –275,5 тыс. кв. м. и Автономная республика Крым – 208,7 тыс. кв. м.,сообщает Госкомстат. Общее количество домов введенных в эксплуатацию составляет 15631 единиц.
В 2006 году в Киеве в эксплуатацию было введено около 1,2 млн. м2 жилья, выставлено на продажу около 9000 квартир.Но данные объемы не могут удовлетворить спрос на новое жилье. Во втором квартале 2007г. почти в два раза увеличили сдачу жилья в столице. Согласно данным Государственного комитета статистики, строители во втором квартале сдали в эксплуатацию 383 тысячи квадратных метров столичного жилья. Несмотря на некоторое затишье с куплей-продажей на рынке жилой недвижимости, связанной с завышенными ценами и предстоящими выборами (и, соответственно, нервозной политической ситуацией в стране), это скорее временное явление. Растет благосостояние украинцев, банки делают более привлекательными условия ипотечных кредитов. Потребность в собственном жилье или улучшении жилищных условий,скорее всего, будет продолжать толкать украинцев приобретать жилую недвижимость, пусть и по завышенным ценам.
В данный момент в Киеве ведется строительство более 200 жилых домов, комплексов, микрорайонов.
Приблизительная разбивка количества домов/комплексов по районам выглядит таким образом:
|
Район
|
Количество домов/комплексов, %
|
|
Шевченковский
|
25%
|
|
Соломенский
|
10%
|
|
Печерск
|
7%
|
|
Подол
|
10%
|
|
Святошинский
|
8%
|
|
Голосеевский
|
13%
|
|
Дарницкий
|
14%
|
|
Днепровский
|
5%
|
|
Деснянский
|
4%
|
|
Оболонь
|
4%
|
Как мы видим, безусловным лидером по количеству жилых строек в г. Киеве выступает Шевченковский район, на втором месте – Дарницкий. Впрочем, если говорить об объемах площадей строящихся объектов, то Шевченковский район явно потерял бы первенство – ведь многие из комплексов находятся в центральной части города, и, претендуя на статус элитных,являют собой в будущем средне этажные строения с небольшим количеством квартир.Стоит отметить широкое развитие строительства жилых объектов на Левом берегу города Киева. Причем объекты в спальных районах часто строятся и проектируются по принципу mixed-use, где под одной крышей набольших площадях будущим жителям многофункционального комплекса предлагается и магазины,и развлекательный центр, и сервисные точки, и офисный центр. К таким объектам можно отнести Мега-Сити, Днепровская пристань, комплекс на пр. Правды 31-33, ЖК на Срибнокольский, 3, т.д.
Согласно Украинской СтроительнойАссоциации, в Украине существует 5 классов жилой недвижимости – социальное жилье, эконом класс, бизнес класс, премиум и де люкс. Если эту классификацию применить к киевским строящимся домам и комплексам, складывается такая картина:
|
Класс
|
Количество домов/комплексов, %
|
|
Эконом
|
33%
|
|
Эконом-бизнес
|
8%
|
|
Бизнес
|
23%
|
|
Бизнес-премиум
|
14%
|
|
Премиум
|
21%
|
|
Де люкс
|
1%
|
Класс объекта определялся исходя из параметров, определенных УСА, а также ориентируясь на позиционирование объекта. Переходные классы (эконом-бизнес, бизнес-премиум) были введены нами в связи с либо недостаточностью информации по некоторым строящимся домам и комплексам, либо с возможностью по важным характеристикам отнести объект и ктому, и к тому классу. Строящегося социального класса жилья как такового в Киеве практически нет. Около трети жилой недвижимости в стадии строительства относитьсяк классу эконом. Это обычно дома и комплексы в спальных районах, с преобладанием одно-двух комнатных квартир сравнительно небольшого метража, минимальной внутренней социальной инфраструктурой. Доля элитного жилья (классы премиум и де люкс), по мнению аналитиков компании Соцмарт, составляет немного более 20%. Это обычно в центральной части города либо дома клубного типа с малым количеством квартир, либо жилые многоквартирные комплексы с максимально развитой внутренней инфраструктурой, большим паркингом,интересным архитектурным проектом. Стоимость квадратного метра в секторе элитной недвижимости колеблется от 3 до 15 тыс. долларов за метр. Хотя киевские классы премиум и де люкс в жилищной недвижимости совсем не соответствуют европейским стандартам, застройщики пытаются привлечь внимание к своим объектам интересными «изюминками». К примеру, в ЖК Дельфин предлагается на выбор несколько дизайнерских вариантов оформления квартир, что входит в стоимость (к сожалению, редкостью теперь является сдача квартир в эксплуатацию вообще хоть с какой либо отделкой), в ЖК Альпийский на определенное количество купленной площади будущему жильцу предоставляются бесплатно паркоместа, в ЖК Триумф вообще интересное новшество для Украины, в т.ч. и Киеве – система «умный дом».
Основными застройщиками на рынке жилой недвижимости являются такие компании, как Киевгорстрой,Жильеинвестстрой-УКБ, Укоинвестстрой, Гранит, ИБК-Столица. Если говорить о 21веке, ТММ, Миракс, они преимущественно работают в сегменте элитного жилья.
К последним важным новостям вжилом строительстве можно отнести прошедший конкурс на оценку 80% акций холдинговой компании "Киевгорстрой", и возможную продажу этих 80%акций. Возможными покупателями являются Миракс Групп и 21 век. Справка о КГС. 2006 г. ХК"Киевгорстрой" закончила с чистой (неконсолидированной) прибылью15,98 млн. грн. В ХК "Киевгорстрой" входит около 98 компаний,работающих на строительном рынке и рынке строительных материалов, в числе которых: 6 дочерних предприятий, 35 открытых акционерных обществ, 4 общества с ограниченной ответственностью и 53 ассоциированных компаний. По данным компании, 80% акций ХК "Киевгорстрой" принадлежит Киевскому городскому совету.
Нехорошим показателям являетсяприостановление 111 строек в г. Киеве 2 месяца назад Госгорпромнадзором, что связанно с грубыми нарушениями правил безопасности. К сожалению, в столице часто начинается строительство объектов, где еще не получена необходимая разрешительная документация, или пренебрегая правилами безопасности. Жилые дома и комплексы крайне редко сдаются в срок. На многих табличках еще строящихся объектов до сих пор беззастенчиво висит год сдачи в эксплуатацию 2005 или 2006.
В отношении объектов, которые находятся на стадии проектирования, необходимо отметить постепенный перевес проектов, где кроме жилой функции, также есть офисная, торговая.
По материалам http://www.socmart.com.ua
|
