22.09.2009 Офисы из жилья: доход втрое больше
Перестройка займет 1,5 года, но расходы на нее окупятся за 2—3 года. В Киеве выставлено под найм около 20 тысяч квартир, а желающих их снять — на порядок меньше. Поэтому, невзирая на возросшие в среднем вдвое тарифы на жилкомуслуги, хозяева не могут брать с постояльцев больше.
Арендаторы правят бал: «Первый и последний этажи не предлагать», — звучит рефреном в их запросах. Впрочем, владельцы нижних квартир могут превратить недостаток своих «хаток» в достоинство и зарабатывать на аренде в 2—3 раза больше, если переведут их из жилого в нежилой фонд и станут сдавать под офис, магазинчик, пункт приема заказов, аптеку. Но для такого переоформления надо запастись терпением и немалыми деньгами.
ТРИ ШАГА НА ПУТИ ПРЕВРАЩЕНИЯ ЖИЛЬЯ В ТОРГОВЫЕ МЕТРЫ
О том, какие хождения по мукам предстоят желающему превратить свою квартиру в нежилое помещение, дабы жировать на сдаче оного в аренду, нам пошагово описали практики: начальник отдела перепланировки и реконструкции юридической фирмы «Стандарт Фемида» Константин Ковалев и директор Центра «Норма» Сергей Сологуб.
1 ШАГ. Нужно охмурить соседей по этажу и этажом выше: они должны вам дать нотариально заверенное согласие на перевод жилья в нежилое помещение, документ обойдется в 200—300 грн. Соседи могут затребовать у вас ремонт подъезда или установку в нем домофона, но здесь пускай сработает ваш имидж хорошего и небогатого товарища. Получить аналогичное согласие от ЖЭКа, жилкооператива или объединения совладельцев многоквартирного дома легко, если долгов по квартплате нет. Далее архитектурно-проектная фирма (обязательно имеющая лицензию Минрегионстроя) за $300—500 вам подготовит эскизный проект реконструкции. В нем предусматривается отдельный вход в помещение, включая наличие пандуса для инвалидов.
Добавьте правоустанавливающие документы на жилье (копию договора купли-продажи, наследования или приватизации), техпаспорт и техплан на квартиру (уплатите в БТИ до 500 грн.), заявление о желании перевести ее в нежилой фонд — и подавайте весь пакет в райадминистрацию. Нужно получить одобрямс райотдела строительства и архитектуры. Услуга эта бесплатная, но по опыту для получения положительного решения часто просят выделить на развитие инфраструктуры района 3—5 тыс. грн. Можно отказаться, но тогда не факт, что ваши намерения получат «позначку плюс», даже если с документами полный порядок. Взяток чиновникам может и не быть, но просьба о $1—2 тысячах, чтобы ¬прошение удовлетворили, порой звучит.
2 ШАГ. Тут главное — получить одобрение предварительного проекта реконструкции квартиры (ведь речь идет о создании отдельного входа, а значит, снесении части несущей стены) от Государственной архитектурно-строительной комиссии (ГАСК). Но вы его не дождетесь, если не сделаете паевой взнос на развитие инфраструктуры города. Платеж официальный, для квартиры площадью 30—40 «квадратов», расположенной в спальном жилмассиве, он составит в среднем 20—30 тыс. грн. Сооответствующий договор нужно заключить с Главным управлением экономики и инвестиций КГГА, внести деньги и...
Теперь дорога открыта для получения ключевого документа — распоряжения местной горгосадминистрации о возможности переведения вашего жилья в нежилой фонд. Завизировать сию бумагу должен лично градоначальник. Окрыленные ею, летите в БТИ, где вам обязаны поменять техпаспорт с жилого помещения на нежилое. За это уплатите от 120 грн. — в зависимости от срочности получения документа. Итак, формально вы уже перевели «жиль в нежиль», но реально там и конь не валялся.
3 ШАГ. Собственно, теперь начинаются реальные телождвижения по «реинкарнации» вашей квартиры в офис, магазин и т. д. Для начала нужно заказать проект реконструкции (не путайте с эскизным) — опять же у лицензированной архитектурно-проектной фирмы. Он обойдется в $1,5—2 тыс. Притом важно, чтобы в договоре было указано, что компания будет вести надзор и за ходом строительства, ведь при этом она ответит за ошибки, если они будут допущены в проекте.
Главное управление градостроительства бесплатно выдаст вам архитектурно-планировочные требования на перестройку. А затем вам снова предстоит марафон по кабинетам, чтобы получить технические условия на объект. Придется получить добро от санэпидстанции на предмет санитарно-экологической безопасности помещения — экспертиза стоит 240 грн. Районное управление МЧС потребует наличия противопожарной сигнализации, огнетушителя и удобного выхода на случай пожара, но если проект составлен правильно, уплатите символические 66 грн. ГАИ возьмет около 300 грн. за гарантии, что поблизости офиса будет оборудована автостоянка или хотя бы возможность для парковки авто, а ваш отдельный вход не будет препятствовать проезду транспорта. Конечно, на фоне общих расходов это — гроши, но на согласования уйдет не один месяц, а нервов...
Наконец, можно строить. Вход со ступенями, пандусом и козырьком выльется в $2—3 тыс., а ремонт самого помещения, дабы арендаторов завлечь — минимум $4—5 тыс. По завершении стройки объект примет комиссия в составе представителей ГАСК, всех упомянутых организаций, а также балансодержателя дома (жэк, ЖСК, ОСМД). Акт ввода в эксплуатацию — основание для получения свидетельства о праве собственности на нежилое помещение, оно бесплатно выдается.
ПОДВОДИМ ИТОГ. Если будете самостоятельно обивать пороги чиновников, то, как утверждают люди, прошедшие эти круги ада, потратите минимум 1,5 года. Юристы предлагают взять на себя всю бумажную волокиту, обещая «тарелочку с голубой каемочкой» за 6—8 месяцев, но за услуги требуют $10—15 тыс. (это в столице, а в регионах — в 2—3 раза дешевле). «Толкачи» из числа частных предпринимателей, специализирующихся в этой сфере, делают то же самое за $5—7 тыс. Если время вам дороже денег, нанимайте. А коль наоборот, действуйте сами.
А стоит ли шкурка выделки? Ведь даже если удастся избежать взяток, на превращение, скажем, 30-метровой квартиры в офис потратите $11—15 тыс. Когда эти расходы превратятся в доходы? Давайте прикинем. Сдавая «хатку» под жилье, в год будете иметь от силы $3 тыс., а под офис в более-менее бойком месте — от $8 тыс. Значит, ваши мытарства окупятся за 2—3 года и начнут приносить доход.
ЧТО НЕЛЬЗЯ ДЕЛАТЬ
Согласно Гражданскому, Жилищному кодексам и приказу Главного управления градостроительства столицы №95 от 16.03.2009 г. запрещается:
1. Переводить квартиры в нежилой фонд, если они находятся выше 1-го этажа. Исключение — если под ними уже есть нежилые помещения.
2. Запрещено превращать в «нежиль» квартиру, если впоследствии часть ее предназначается владельцем либо иным гражданином для постоянного проживания.
3. Категорическое «нет» намерениям использовать эти метры для потребностей промышленного характера. Значит, на организацию в ней какой-либо мастерской добро не дадут.
ЛИЧНЫЙ ОПЫТ
Частный предприниматель Татьяна Н. имеет много квартир и сдает их внаем. Она говорит: «У меня в основном помещения на 1-м этаже, и я уже почти все перевела в нежилой фонд. Выгоднее всего выходит по 1-комнатным в спальных жилмассивах: там людей много, а сферы обслуживания — магазинчиков, парикмахерских, аптек, сервис-центров по бытовой технике и мобилкам — не хватает. Спрос на такие помещения и сейчас большой, а после кризиса, думаю, он еще вырастет. Если бы сдавала эти квартиры под жилье, то получала бы по 2—2,5 тыс. грн. в месяц. А от аренды под офисы и торговлю имею с них по 5—8 тыс. — зависит от того, в каком бойком месте находится дом».
«В 2004-м я получил в наследство 32-метровую «единичку» на 1-м этаже на окраине Дарницкого района, по совету одноклассника-юриста сделал ее нежилой и не жалею, — делится опытом Олег Б. — Сейчас сдаю ее в аренду под пункт приема химчистки за 6 тыс. грн./мес. Оформление и ремонт заняли полтора года, вгатил около $8 тыс. Но уже 2 года назад вернул затраты, и с тех пор снимаю сливки».
По материалам: http://zabudovnyky.com.ua/
