|
Маркетинговый отчет по исследованию торговых центров г. Киева (20.08.2007)
20.08.2007 Маркетинговый отчет по исследованию торговых центров г.Киева
Компания Соцмарт провела маркетинговое исследование, в котором изучила 32функционирующих и 36 строящихся торговых центров.
Несмотря на то, что Украину нельзя отнести к стабильно развивающимся странам в связи с политической ситуацией в стране, она все равно является одной из самых интересных с точки зрения вложения инвестиций в Восточной Европе. Сферы экономики демонстрируют показатели роста, развивается жилая и коммерческая недвижимость, в том числе и торговая. В 2006 году розничный товарооборот предприятий Киева занимал 19,2% в товарообороте предприятий Украины. Розничный товарооборот предприятий города составил в 2006 году более 23,7 млрд. гривен, что почти на51% превышает показатель 2005 года. В расчете на 1 жителя Киева в 2006 году пришлось 8,7 тыс. грн. официального розничного товарооборота.
Впервой половине 2007 года объем операций с коммерческой недвижимостью в Украинесоставил примерно $293,75 млн. Львиная доля этой суммы - $231,25 млн. -пришлась на офисную недвижимость, остальная часть - на торговую. Для сравнения,согласно данным специализированного консультационного агентства Jones LangLaSalle, за весь прошлый год объем операций с недвижимостью составил $497,2млн., а в 2005 - всего $22 млн. Более 90% сделок заключено в столице страны,Киеве.
Структура рынка торговой недвижимости г. Киева. Рынок торговой недвижимости Киева представлен такими форматами, как торговые центры, гипермаркеты (и супермаркеты), street reteil. Сейчас в Киеве и пригороде функционирует 32профессиональных ТЦ (ТЦ Комод, ТЦ Большевик, УнивермагУкраина, Караван, Квадратна Лукьяновке, Квадрат на Борщаговке,Ультрамарин, Городок, ПроменадаЦентр,Интервал Плаза, Детский мир, Глобал UA, Метрополис, Макрос,Пирамида,Аладдин, Альта Центр, VMB, Плазма, Навигатор на Дружбынародов, Метроград,Глобус. Линия 1, Глобус. Линия 2, Глобус.Линия 3, Магеллан, Арена Сити,Мандарин Плаза, ЦУМ, Олимпийский,Европорт, Ритм, Терминал), площадью более 556тыс. кв.м. К небольшим ТЦ можно отнести Навигатор на Шулявке, Навигатор напл.Славы, Самсон, Сириус, Дом Одежды.К крупным гипермаркетам и супермаркетамможно отнести как зарубежные торговые сети, представленные в Киеве – Метро,Билла, так и украинских операторов – Эпицентр, Велика Кишеня, Фоззи групп,Фуршет. Основные стрит-ритейл в Киеве, это Крещатик, Красноармейская, бул.Т.Шевченко, пр. Красных Казаков.
Предложение рынка торговых центров. На данный момент распределение торговых центров в Киеве как по количеству, так и по площадям, неравномерное. На правом берегу Киева торговых центров значительно больше (81,3%, 26 ТЦ), чем на левом
|
Берег
|
Количество
|
Проценты
|
|
Правый
|
26
|
81,3%
|
|
Левый
|
5
|
15,6%
|
|
За городом
|
1
|
3,1%
|
Впрочем, хотя ситуация с количеством ТЦ на правом и левом берегах через 3 годаизмениться, но не значительно
|
Берег
|
Количество, 2010г.
|
Проценты, 2010г.
|
|
Правый
|
49
|
73,1%
|
|
Левый
|
18
|
26,9%
|
К 2010 году в Киеве будет более 68 профессиональных торговых центров, или более1421тыс. кв.м. торговых площадей. Бум по вводу в эксплуатацию торговых центров намечается на 2008 г.- более 340000кв.м. (Мега Сити, Днепровская Пристань, Мультиплекс Плаза, Квадрат Аврора, т.д.)
Арендные ставки. В связи с большим спросом на торговые площади, арендные ставки увеличиваются в геометрической прогрессии. Средняя наполняемость торговых центров по столице 98%. В Киеве можно выделить два места сосредоточения торговых комплексов - Петровка и Центр города. В центральных успешных торговых центрах АС приблизились к 200 долларам за метр. Такая же стоимость в месяц квадратного метра и в успешных окраинных торговых центрах (Магеллан, Караван). В менее успешных ТЦ арендные ставки значительно ниже (50 долларов в окраинных, 100-150 в центральных). В одном из самых удачных ТЦ даже используют интересную практику, узнала компания Соцмарт - как только появляется свободная площадь (что бывает крайне редко), между потенциальными арендаторами, которые заблаговременно заполнили анкету арендатора начинается тендер по принципу торгов, где минимальная ставка за метр - 157 долларов.
Структура площадей в торговых центрах по товарным группам. Более всего в торговых центрах Киева представлена группа "Одежда и обувь" (более 40процентов по количеству точек), потом следуют "товары для дома" и"развлечения"
Основные тенденции рынка торговой недвижимости г. Киева:
1.Инвестиции в торговую недвижимость Киева. Европейские показатели доходности и сроков возврата вложенных инвестиций давно стабилизировались, поскольку рынок торговых центров в большинстве развитых европейских стран уже насыщен. Можно говорить о 5-7% прибыльности от аренды площадей торговых центров в странах центральной Европы. Сроки окупаемости колеблются в пределах 10-15 лет. В лучших торговых центрах Москвы среднемесячная арендная плата за квадратный метр составляет от $140 до $180 (данные Cushman&WakefieldStiles&Riabokobylko). Доходность московских торговых центров составляет10-12%. Ставка доходности объектов торговой недвижимости Киева составляет около10%. В дальнейшем Украина будет приближаться к показателям ближнее восточной Европы. Срок окупаемости торговых центров Украины составляет 5-7 лет. Это и привлекает иностранных инвесторов, готовых купить либо уже готовый торговый центр, либо участок под строительство. К примеру, ирландская Quinn Group за последние пол года приобрела в Киеве два объекта торговой недвижимости –отреконструированный Универмаг Украина и Альта Центр. А вьетнамская компания N and Kкупила в Киева 4 участка под строительство торговых центров. На одном из них, на ул. Сивашской, 1, уже полным ходом идет реконструкция старого здания подновый торгово-офисный комплекс площадью более 20000кв.м. Но далеко не всем иностранным компаниям удается приобрести землю и получить разрешение на строительство. К примеру, шведской компании IKEA,которая с 2005 года пытается получить землеотвод под строительство комплекса МЕГА более 200000кв.м (в Дарницком районе г. Киева), до сих пор это не удалось. Впрочем, проблемы с землеотводом и разрешительной документацией бывают не только у иностранцев – достаточно вспомнить некоторые торговые комплексы, где застройщиками выступают украинские компании – Троицкий (бывший Олимпик Плаза) и Лыбедь плазу. Более того, литовская Hanner, которая на равных правах с Недвижимость Столицы владела правами на Троицкий, продала свои акции, видимо, не захотев больше иметь делосо скандальным проектом. Кроме IKEA, и другие иностранные ритейл-операторы имеют обширные планы в Украине – к примеру, французский Aushan хочет построить несколько комплексов в Киеве, первый из них - ТЦ на Московском проспекте.
2.Украинские девелоперы, расширив поле коммерческих объектов, не забывают и оторговой недвижимости. Крупные инвестиционно-девелоперские компании имеют понесколько торговых проектов в своем портфеле. К примеру, 21 век собираетсяпостроить 5 ТЦ Квадрат в Киеве до 2010 года (правда реальное строительство идетлишь на Перова, и что-то похожее на начало строительства на Бальзака). Также 21век начал экспансию в регионы. В планах другой крупнойинвестиционно-девелоперской компании НЕСТ (Недвижимость Столицы) – достроитьТроицкий (хотя с возведением этого комплекса постоянно возникают проблемы),начать строительство многофункционального комплекса на Златоустовской.Консалтингово-деволоперские компании также ведут сейчас немало проектов поКиеву. Украинская торговая гильдия разрабатывает концепции новых торговыхцентров на пересечении Семьи Сосниных и 50 лет Октября, на Окружной (возле Billa), на ул. Святошинской. Concorde Development разработалконцепцию крупного ТРК на ул. Срибноколькой, проект недавно прошел согласованияна градсовете столицы. По концепции Real Estate Solutions сейчас достраивается ТРК Материк на ул. Борщаговской. Colliers International выступало консультантом при создании проекта Квадрат Аврора(на Перова)
3.Строительство многих из ТРК, сдача в эксплуатацию которых намечена на этот год,даже не начато.
Уже несколько лет откладывается строительство, и, соответственно, сдача вэксплуатацию, торгового комплекса Оазис на ул. Тростянецкой, 1а. Общая площадь28 500 кв.м. 4-х уровневый ТЦ с продовольственным супермаркетом (3000 кв.м.),крупноформатными магазинами парфюмерии, аудио-, видеотехники, аптечный с/м,химчистка, одежда, с/м спорттоваров, универмаг одежды, крупноформатные магазиныобуви, детский с/м. Мультиплекс, дискотека, фуд-корт (4 оператора), зонафитнеса и здоровья, детский развлекательный центр, интернет-клуб. Паркинг - 385авто. Изначально объект планировали ввести в эксплуатацию в 2005 г.Более того, появилась новая информация, что землеотвод по этому адресу получила Billa.
Так и не начато строительство подземного торгового центра Универ Сити (на ул.Владимирской, возле университета им. Т.Шевченка). По плану это должен бытьторгово-развлекательный комплекс, который будет представлен как общегородскойкультовый молодежный центр, имеющий три главные функции: торговая, развлекающаяи функция предоставления услуг населению. В состав торгового центра должнывойти крупный книжный супермаркет, площадью порядка 400 кв.м.,супермаркет канцелярских товаров, современный магазин компьютерных технологий имобильной связи, магазин мультимедийной продукции, супермаркет подарков,квартал магазинов для экстремального отдыха и спорта, мультибрендовый стоковыймагазин (распродажи со скидкой вещей из магазинов всего города) и уникальныедля Киева двухуровневые супермаркеты молодежной одежды и спортивных аксессуаровплощадью порядка 3000 кв.м.
По адресу, где должен был еще несколько лет назад появится ТЦ Одиссей – на ул.Булгакова, 12 – действительно идет строительство, правда не торговогокомплекса, а пристройки к школе.
До сих пор не ведется строительство Лыбедь Плаза на Московской площади. Всостав ТРК должны войти непосредственно торгово- развлекательный комплекс общейплощадью 100 тыс.кв.м., а также две высотные башни офисных центров, подземнаяавтостоянка на 1,8 тыс. мест, сеть ресторанов, кафе, залы игровых автоматов,боулинг, фитнес-центр, 11 кинозалов. Строительство комплекса изначальнопланировали завершить в феврале 2006 г.,однако точная дата открытия ТРК не известна.
4.Продолжается активное строительство торговых комплексов в центре города, врайоне метро Петровка, но больше проектов появилось и на Левом берегу Киева.Спальные районы Киева – Деснянский, Днепровский, Дарницкий явно не могутпохвастаться необходимым количеством торговых центров и торговых площадей, хотьв этих районах и проживает более одной трети киевского населения ( около 947тысяч человек). К функционирующим ТЦ на Левом берегу столицы можно отнестиДетский мир, Алладин, Пирамида, Глобал ЮА и недавно открывшийся КОМОД. Но втечении ближайших лет ситуация кардинально измениться – уже сейчасстроятся Мега-Сити, два Квадрата (и проектируются еще 2 Квадрата на Левомберегу), Днепровская Пристань, ТЦ на Маяковского, ТРК Тельбин, Мастер Парк.Проектируются ТЦ на Срибнокольской, Бальзака, Попудренка.
Последниеважные события на рынке торговой недвижимости Киева.
- Архитектурно-градостроительный совет Киева одобрил концептуальный проектзастройки Лыбедской площади (проект многострадальной Лыбедь Плаза). Проектпредусматривает строительство многофункционального комплекса, который включаетв себя 4-этажную стилобатную часть с торгово-развлекательным центром, крытымкатком, кинотеатрами, ресторанами, боулингом, кортами, детскими площадками ифонтанами, многоуровневый подземный паркинг на 7 тыс. машиномест. Общая площадь4-этажного ТРЦ составит 151,9 тыс. кв.м. По периметру ТРЦ будут возведенымногоэтажные башни офисного центра класса «А», пятизвездочный отель, а такжедва жилых здания. Высота самой высокой башни составит 230 метров.В офисный центр войдут 29-этажная северо-восточная башня, 49-этажная восточнаябашня, 22-этажная юго-восточная башня и 30-этажная западная башня. Общая площадь42-этажной гостиницы составит 56 тыс. кв.м, жилого здания с апартаментами -70,4 тыс. кв.м. Проект разработан ТАМ «А.Пашенько» совместно с канадскойкомпанией Brisbin and Company. Заказчиком проекта выступает ООО «Инвестиционныйсоюз «Лыбидь» , Ориентировочная стоимость проекта составляет около $800 млн.
-Архитектурно-градостроительный совет Киева одобрил предпроектные предложения построительству объектов общественного и жилого назначения на участке возле метроЛукьяновка (4,14ГА) Предложение, представленное на Градосовете, предусматриваетстроительство жилых, офисных и торговых объектов общей площадью 317,4 тыс. кв.м.. Из них жилье – 76,3 тыс. кв. м, офисы – 132 тыс. кв. м,торгово-развлекательные комплексы - 28 тыс. кв. м.. Также планируется строительствопаркинга на 1 970 машиномест. Предпроектное предложение было разработано ОООАрхитектурно-строительная мастерская "Жежерин" по заказу Главногоуправления культуры и искусств Киева. Проект предполагает возможность сносаЛукьяновского рынка
-Собственники торгово-развлекательного центра «Караван» продадут 10% торговыхплощадей (около 4 тыс. кв. м). Помнению экспертов, при нынешней аренднойставке в торговом центре стоимость 1 кв. м.будет колебаться в пределах $5-8 тыс. Общаяторговая площадь ТРЦ «Караван» — около 40 тыс. кв. м.Максимальное количествопосетителей — 55 тыс. человек в день.Один из самых успешные проектов на рынкекиевских ТЦ
-Депутаты Киевсовета передали в аренду два участкав Днепровском районе, общейплощадью около 8 гакомпаниям ООО «Майк» иООО «ЛВ-Холдинг». В начале этого года градостроительныйсовет Киева утвердил эскизный проект освоения данного участка. Здесьпредполагается построить девять высотных домов и несколько малоэтажных зданий:гостинично-офисный комплекс, который разместится в двух 47-этажных домах общейплощадью более 460 тыс. кв. м, ТРЦ, площадью 310 тыс. кв. м, жилой комплекс на650 квартир. Высота всех зданий около 200 метров(43 этажа). Оценочная стоимость реализации проектасоставляет $0,5 млрд. Проектразрабатывала архитектурная мастерская бывшего главного архитектора столицыСергея Бабушкина
-Киевская городская государственная администрация инициирует проведение аудита иоценки затрат компании-застройщика торгово-развлекательного центра «Троицкий»перед Национальным спортивным комплексом "Олимпийский".Горадминистрация предлагает создать правительственную комиссию, которая поитогам аудита подаст ей предложения о необходимости компенсации застройщикузатрат, связанных с демонтажом ТРЦ. Потом Киевгорадминистрация определитзаказчика и подрядчика по демонтажу, разработает график и обеспечит еговыполнение. Задача демонтировать ТРЦ поставлена Кабинетом Министров.
По материалам http://www.socmart.com.ua
|
