|
26.12.2007 Если на украинском рынке недвижимости необходимость в «фейс-контроле» появилась недавно, то в Москве существует с десяток лет
Многие участники рынка недвижимости считают «фейс-контроль» мифом, призванным стимулировать интерес покупателей к тому или иному дорогостоящему дому.
Однако если речь идет о самом престижном и статусном жилье, продажи, носящие рекомендательный характер, как и своеобразный «естественный отбор» при аренде, превращают некогда иллюзорное явление в реальное. Осталось выяснить, действительно ли будущих хозяев столичных апартаментов выбирают, и станет ли эта технология ключевым моментом продажи-аренды элитного жилья?
В своем болоте
«Он походил на картинку из модного журнала, где тщательно вырисована каждая складка костюма, а лицо только намечено пунктиром»... В сегменте элитной недвижимости этот афоризм одного из авторов знаменитого журнала «Крокодил», известного под псевдонимом Эмиль Кроткий, актуален как никогда. Сегодня рынок ждет людей, способных платить за блага, далеко переходящие черту обычного комфорта. И такие люди есть, более того, их немало, и денежный вопрос для них отходит на второй план, когда речь идет о статусном жилье в центре города.
Исторически так сложилось, что одним слоям населения достаточно лишь знать, где проживают известные политики и звезды шоу-бизнеса, а другим обязательно еще и обитать по соседству с ними. Причем последним важно также быть «рубахой парнем», поскольку современный бизнес требует не только деловых, но и личностных контактов. Это, конечно же, не сводится к ситуациям вроде: «Не одолжите ли сахарку?», однако быть в курсе повседневной жизни деловых партнеров и находиться в нужных финансовых, политических или творческих кругах – не последнее правило успеха. Можно взглянуть на ситуацию и с иной стороны: тот, кто достиг определенного положения в обществе, хочет жить в однородной социальной среде. Шанс, что в дом, населенный людьми равного статуса, попадет человек, выигравший крупную сумму в лотерею или ставший наследником миллионного состояния, конечно, есть, однако он мизерный благодаря «фейс-контролю», о котором у нас говорят давно, но с какой-то особой таинственностью.
«На киевском рынке жилой недвижимости, с одной стороны, имеют место закрытые продажи (своеобразное распределение квартир «желательным людям»), с другой – сама стоимость апартаментов «отбирает» жильцов по критерию их финансовых возможностей, – рассказывает Игорь Нощенко, финансовый директор компании Delfin Development. – Работа застройщиков с потенциальными покупателями с целью создания в будущем доме однородной социальной среды только начинается, и говорить о существовании исключительной аудитории даже в клубных домах еще рано».
Если на украинском рынке недвижимости необходимость в «фейс-контроле» появилась сравнительно недавно, то в Москве это явление существует уже с десяток лет. Правда, там оно вызвано, в основном, последствиями перманентного чеченского конфликта и неоднозначным отношением элиты к выходцам из кавказского региона.
Квартирные смотрины
Столичный «фейс-контроль» в сегменте дорогой недвижимости хотя дословно и переводится как «пропуск по лицу», но чаще всего сводится к одному – к платежеспособности инвестора. И если у последнего со счетом в банке все в порядке, то двери любого понравившегося ему дома будут открыты, или, как минимум, приоткрыты.
Однако в некоторых компаниях тенденции отбора клиентов все же прослеживаются. По словам опытного риэлтора, пожелавшего остаться неизвестным, прежде чем дать инвестору согласие на приобретение элитного жилья, компания-застройщик, как правило, собирает информацию о потенциальном покупателе по различным каналам, в том числе при помощи службы безопасности родственного или партнерского банка. Проводится своеобразное сканирование человека: доходы, банковский счет, сфера бизнеса, деловые круги, в которых он вращается, семейное положение – все это становится известно контролерам задолго до того момента, как потенциальный покупатель станет полноправным владельцем жилья.
Вторым вариантом беспроигрышного процесса купли-продажи для обеих сторон являются рекомендации как коллег по строительному бизнесу или риэлторов, так и жителей того же дома. Мнение последних особенно важно, поскольку люди высокого статуса неохотно впускают в свою жизнь особ с сомнительной репутацией, а инвесторы с рекомендациями внушают больше доверия, ибо личные контакты всегда надежней.
Одним из факторов отбора будущих жителей клубного дома или покупателей на вторичном рынке может быть их принадлежность к тому или иному политическому лагерю либо политическая лояльность в бизнесе. Поэтому людей «с улицы» в домах, где компания-застройщик проводила «фейс-контроль», как правило, не бывает.
Отдельно стоит упомянуть отбор жильцов, проводимый риэлторами в сегменте аренды. Тут «смотрины» проходят под лозунгом «насильно мил не будешь». Предприимчивые хозяева квартир в историческом центре, богатом на дипломатические представительства и посольства, присматриваются к возможным арендаторам предельно внимательно. Как правило, они отдают предпочтение иностранцам, компании-работодатели которых не экономят на удобном по расположению жилье для сотрудника. «Хозяева обычно обращают внимание на финансовое благополучие арендаторов, – делится информацией заместитель директора АН «Альянс-Брок» Владимир Столитний. – Если потенциальный наниматель приезжает осматривать квартиру на машине недостаточно дорогой марки, ему просто «переходит дорогу» подставной арендатор, якобы заключивший сделку немногим раньше. Причинами отказа могут быть также непонравившиеся внешность, поведение или манеры человека. В особую немилость попадают семьи, у которых есть маленькие дети или домашние животные. В этом случае процесс съема квартиры может затянуться на неопределенное время, так как арендодатели, прежде всего, заботятся о сохранности жилья, в которое вложены немалые средства». Владимир Столитний также рассказал о случаях, когда хозяева отказывают арендаторам по причине расовой или национальной неприязни.
И хотя у риэлторов нет официальных данных о нежелательных клиентах, в список наименее предпочтительных попадают определенные слои населения. Например, не самыми приятными соседями являются звезды шоу-бизнеса – в основном, из-за сопровождающей их суеты, непредсказуемости рабочего графика и шумных богемных посиделок. Обитатели клубных или просто элитных домов хотят жить тихо и спокойно, а представители богемы – зачастую люди эксцентричные и скандальные. Традиционно тяжело проходят переговоры, если квартиру хочет арендовать или приобрести человек экзотической национальности и внешности. Заказана продажа квартир также для конкурентов по бизнесу, которые могут превратить личную жизнь соседей в поле боя за место под солнцем. Не приветствуются и люди с сомнительной репутацией.
Лицевой счет
В отличие от городской, загородная жизнь имеет определенную автономию, поэтому в той же Конча-Заспе абсолютно нормально соседство политиков, которые на публике, на экранах телевизоров и в прессе являются непримиримыми оппонентами. Хотя здесь «фейс-контроль» тоже существует – в сегменте вторичных продаж усадеб.
В столице девелоперы и риэлторы стараются не афишировать продажи особо дорогого жилья. Такие апартаменты часто берегут для «своих». И хотя информация о домах, при продаже квартир в которых использовался «фейс-контроль», разглашается неохотно, известно, что без такового не обошлись в элитных объектах по ул. Владимирской, 20/1 («Софиевская Брама»), пер. Рыльского, 5, ул. Клинической, 28, пер. Георгиевскому, 5 и ул. Тимирязевской, 30/1. В свое время наличие необходимой суммы с шестью нулями вовсе не гарантировало соискателю беспрепятственную покупку квартиры в доме-монстре с неотъемлемой приставкой «скандальный» по ул. Грушевского, 9а. Учитывая закрытость продаж, покупатели в поиске контактной информации подъезжали на строительную площадку, где охрана вежливо просила их оставить визитки, чтобы с ними позже связались. Но большинство так и не дождались звонков. Решения принимались исключительно кулуарно, с оглядкой на политическую «окраску» покупателей.
Есть основания полагать, что не обошлось без «фейс-контроля» в доме по ул. Золотоворотской, 13 и в реконструированном «Замке на Паньковской». Желанным, но недосягаемым для многих представителей бомонда стало здание по ул. Шелковичной, 22, которое изначально было нацелено на определенную категорию людей. В таких малораспространенных, но все же имеющих место случаях продаж классовость дома определяется, скорее, не его качественным наполнением и дороговизной, а статусом обитателей.
На рынке подобных жилых комплексов – единицы, в остальных же, по мнению экспертов, можно приобрести квартиры, имея всего лишь желание и достаточную сумму денег. Главное – оказаться в нужное время в нужном месте, и тогда вы не услышите успешно отработанный вежливый отказ.
Однако, как показывает практика, если дом рассчитан на 30 и более квартир, то установка критериев к потенциальным покупателям теряет всякий смысл как для девелоперов, так и для будущих жителей – в этом просто нет необходимости.
С лучшей стороны
В Киеве в конце 1990-х понятие «фейс-контроль» было применимо исключительно к клубам и ресторанам. За последние годы население столицы структурировалось по социальному признаку, и у каждой прослойки общества уже сложился определенный круг общения и пребывания. Поэтому сегодня даже в ночных клубах и ресторанах обязательный «фейс-контроль» проводится, в основном, на отдельных тематических или закрытых клубных вечеринках.
Зато на рынке недвижимости так называемый «пропуск по лицу» только набирает обороты. Можно предположить, что сегодня это явление преследует двойственные цели: формирует контингент, определяя who is who, и обрамляет жилой комплекс особой аурой элитности. Но, скорее всего, такой шаг скрывает за собой право манипулировать суммами продаж и одновременно устраивать негласные торги для покупателей. Как рассказал руководитель проектов компании «Гаразд Украина» Дионис Васильев, отбор жильцов –мнимый способ простимулировать продажи, и на него, к сожалению, клюют многие.
Тем не менее, в будущем «фейс-контроль» имеет все шансы стать одним из действенных маркетинговых инструментов при реализации недвижимости высокого класса. Однако данное явление должно применяться там, где ему есть место: в элитных клубных домах, брендовом жилье и исторически уникальных особняках в самом сердце города.
Автор: Юлия Лищук
По материалам: http://www.domindex.com.ua
|
